长沙炒铺“门槛抬高” 升级开发“主题商业”

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“现在投资长沙的商铺，如果要量化的话，一般来说，资本门槛是100万。”1月11日下午，坐在记者对面的36岁的张表达了自己的情感。

从租店到做生意，我发现了商铺投机的商机，张先生闯荡江湖近十年。从一个单一的门面开始，他的生意越来越大——从出租和出售小商店到包装面积达数千平方米的商业地产。2009年，张艺谋发了财——尽管他不愿透露具体数字，但这笔钱成为了两个商业项目的滚动投资基金，面积超过7000平方米。

“我想在未来做一些简单的事情。”张坦言，虽然成熟商铺的供给总是小于需求，但长沙商铺的整体供给还是超过了需求，抓住机遇的需求越来越高，“做得有点累”。2010年，他觉得投资机会正在减少。考虑到长沙，他把触角伸到了郴州、衡阳等城市和州的商店。本版作者/记者邵

长沙炸鸡店“门槛提高了”

从以前的一家中老年用品商店开始，他逐渐开了五六家分店，张先生积累了他的第一桶金。在他看来，做生意的回报“非常稳定”，现在它占了他整个现金流的40%左右。

做生意的利润基本上是他投资在商店里的。

"在长沙开店的门槛现在相对较高。"张认为。首先，总体来看，随着新房地产的蓬勃发展，社区商铺数量激增，长沙商铺供过于求，对投资者的眼光提出了更高的要求；二是商铺面积普遍增加，投资门槛基本提高到100万元。

张先生觉得机会正在减少。第一，随着城市的扩张，长沙周边有很多房地产，现代人的“就近”消费习惯会形成许多中小规模的次商业中心，其中一些会成为“金店”，他认为湖南其他的城市和州也像几年前的长沙一样，也存在很好的机会。

升级和发展“主题业务”

在积累了资本之后，张先生在2009年做了几个“大动作”。一是在南郊公园入口处租下一个5000平方米的地下商业区，并将其开发为“美诺购物公园”，而在太平街则有一个1000平方米的“美诺香印象”主题购物中心。

“投资情况还不错。前者已完成40%，后者已超过20%。”张先生透露，前者的平均租金是116元/平方米，而后者的平均租金是180元/平方米。美诺购物公园计划于今年5月开业，届时将收回30%至40%的投资。如果这家租赁期为10年的购物中心经营顺利，它可以在最初的五年或六年内收回成本，并且在接下来的几年内将全部盈利。

似乎“钱景是有吸引力的”商业铺面包装业务。但张先生承认这并不容易。事实上，主题商业开发需要一定的积累——除了资本，还需要经验。

张先生说，一个刚刚进入这个行业的人学习了他在南门口的洮坝项目中使用的方法，损失了100多万元。

“要有耐心，要有损失和停止损失的计算，要有长远的概念。”张先生说。

5%的年回报率几乎是一样的

房地产投机有高回报率，还是投机有高回报率？

“当然是一家油炸店。”张先生的回答是毫不犹豫的。从买房(店)出租的角度来看，月租约70万元的160平米商品房高达2000元，年回报率只有3分左右，而成熟商铺的年回报率只有8分左右。

"我认为回报率可以考虑在5个百分点."张认为。

从转售的角度来看，商店的升值速度更快。2009年，他在香江世纪城赢得了一家店铺。现在，有些人的出价几乎是以前的两倍——但他拒绝了，并把它租给了其他人，以提供餐饮，“回报更长、更稳定。”

几个月前，张先生成立了自己的商业房地产投资管理公司。考虑到长沙的几家商店，他正在为城市和州市场做准备。

[江湖记录]

月租金

收入超过一百万

目前，手头店铺的总面积超过7000平方米，而这些2009年开始的项目都是张先生自己的“成果”。

“我觉得我还处于创业阶段，我的钱已经滚滚而来。我没有买任何东西来犒劳自己。”张先生说。

所有超过7000平方米的商店都租出去了。据记者估计，每月租金收入超过100万。

[著名观点]

新兴地区有更大的机会

长沙的商店数量没有官方的权威统计数据。但是，从市场情况来看，总体情况是供过于求。从机会和风险的角度来看，市中心的成熟商店相对价值较高，但价格也很高。因此，机遇和风险都存在于周边的新兴地区，目前一些新建楼盘的社区商铺价格并不是很高。只要未来的区域发展有效，就绝对有机会成为“抢钱包”。

Sogou.com首席执行官邵轩认为，关注一些道路的拐角和十字路口相对更好；然而，一些大型市场更值得关注，因为它们预计会有大量的人口和交通流量；此外，在一些大企业旁边，政府规划的新区域和学校周围的商店有更好的机会，值得花更多的精力去探索。

在长沙，除了一些大型商场和大型主题百货商店，一般业务逐渐多元化。现代人追求生活的简单，交通变得越来越拥挤。“最好在楼下解决问题。”商业中心正变得越来越普遍，许多周边的子中心和小中心将会崛起。

作为一个商店，你不能浮躁，期望一夜暴富，这样你可能会找到更多的好机会。

[江湖秘密]

当心门面转让的十大误区

就在2009年之后，许多门面运营商正在计算今年的收益和损失。同时，我们正在积极规划2010年的投资计划。

每年年底，许多门面业主都急于成功转让门面。邵轩认为，外立面的转让是非常巧妙的，价格高，损失大。他总结了转会中的十大错误。

误解1:合同很快就要到期了，租金会在紧急转让前立即支付。

误区二:正常的淡季来了，生意不好，所以我们急于转会。

误解3:避免糟糕的业务，当它触底时，赶紧转移。

误解4:如果同龄人或街道门面被转移，他们想跟随“群体”转移。

误区五:如果出现严重亏损，就必须转移利润。

流言6:道听途说说，其他人通过求助于门面来赚钱，试图寻找理由和借口，并渴望转移。

误区七:当遇到不可抗力时，比如拆迁，你急于转移。

误区八:避免任意提高转会费，欺骗心态，急于转会费。

误区九:避免只靠自己的努力转移。如果你不和隔壁的房东和老板讨论，你就急于转移门面。

误解10:不愿意与专业组织合作。如果你不想付一分钱，你无论如何都会赔钱。有一种心态是“要马跑，不要给马草”。