罗牛山资产真相追问

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传说中的海南国王很久以前就放弃了这块土地

海南国际旅游岛的主题投资就像一团熊熊的火焰，在当前的寒风和股市中熊熊燃烧。

无论海南上市公司的主营业务是旅游、服务、交通还是房地产，所有与国际旅游岛发展相关的公司股价都将逆势上涨。

1月29日，海南最大的地主、猪肉和鸡肉之王——落牛山(000735)(000735)，在最后一个交易日成交量达到每日极限后，再次上涨6.04%。

虽然生猪销售价格大幅下跌导致2009年第三季度罗牛山(000735)业绩下滑，同比下降86.99%，但公司巨大的土地资源储备和受益于国际旅游岛开发规划建设的强烈预期，促使公司股价稳步攀升。

海南国际旅游岛的概念从2009年11月开始在市场上流行。自2009年11月1日以来，罗牛山股价上涨了80.67%，与公司主营业务利润大幅下降、房地产行业上市公司股价不断下跌的趋势形成了鲜明对比。

深圳证券公司在《猎海南岛》主题投资报告中大力推荐罗牛山，认为该公司是海南省规模最大、配套最完善的畜牧业龙头企业。在多元化经营战略中，积极进入房地产市场，1万多亩自有土地中有近2000亩可用于商业开发，“土地增值%2b股权收益”助推主营业务扩张。

国际旅游岛的规划和建设将为海南上市公司带来巨大的发展机遇，但问题是，作为海南最大的地主，落牛山真的能享受到房地产开发和土地增值的丰厚回报吗？

房东“浮动财富”

在海口，你要问哪家公司是当地最大的地主——最富有的土地资源储备。几乎每个人都会不假思索地告诉你那是罗牛山，但没人知道海南有多少土地储备，以及在不久的将来可以开发多少商业用地。

漫步在海口街头，你随时都会无意中看到罗牛山的商业广告，有人指出这片土地属于罗牛山，那片土地属于罗牛山，那么罗牛山有多少土地拥有流动财富呢？

根据罗牛山的招股说明书，自1993年至1994年公司上市前，共取得7项土地使用权，即:琼山市涪城镇南村商业用地23，124平方米，使用年限70年(1993年9月30日至2063年9月30日)；海口市白水塘住宅办公用地44，633.05平方米，使用年限70年(1994年11月4日至2064年11月3日)；琼山市三江镇切尔南村牛岭坡农业开发用地530，610.8平方米，使用年限至2063年6月28日；海口市叶莉村饲料厂建设用地为11116.10平方米，使用年限为70年(1994年10月11日至2064年10月10日)；海口市冶力村饲料厂建设用地为9632.97平方米，已取得国有土地使用权证，土地使用年限为70年(1994年10月11日至2064年10月10日)。海口市海秀镇叶莉村工业水库南侧饲料厂建设用地16650平方米，使用年限70年(1993年3月1日至2063年3月1日)。桂林海洋旅游区的酒店用地面积为17，452.0144平方米。使用寿命为70年(1994年7月25日至2064年7月24日)。

然而，这并不是罗牛山的全部土地储备。上市后，土地资源储备通过各种方式进一步增加。

2001年6月20日，罗牛山与大股东罗牛山控股有限公司签订《资产置换协议》，通过债务资产置换，获得琼山三江镇12处土地使用权，土地使用权价值5，736.61亩(价格14，339，406.00元)。当时土地用途没有公开披露。

在罗牛山董事会秘书贾新文的办公室里，记者告诉他的市场，罗牛山是海南最大的地主，发展国际旅游岛是最有利的。贾无奈地告诉记者，“那是市场的看法，而从大股东手中换下来的土地是农业开发用地，我们都在这个公告上做了公告。”

然而，当记者问及罗牛山在琼山三江拥有多少亩土地时，他告诉记者，他刚刚担任公司秘书长，目前还不能透露相关土地储备的具体数字。

根据公司高管公开信息，贾于2008年11月6日担任公司秘书长。一年多以后，公司还没有完全掌握多少土地。可以看出，罗牛山的土地遍布海南。

2008年7月1日，罗牛山发出《关于收购海口永兴牧业有限公司100%股权的公告》，表明该公司间接收购了海口市秀英区长流镇永贵村45，119.45平方米工业用地的土地使用权，以及海口市秀英区长流镇康安区永贵村21，547.32平方米农业用地(农场)的土地使用权。

另外，罗牛山在《治理整顿说明》中披露，公司于2004年10月20日向天津宝坻农业科技有限公司(以下简称“宝坻公司”)转让了1225.20亩土地使用权，该土地是其海南岭澳农场的农业开发用地。

据相关媒体报道，位于海口市滨海大道的罗牛山爱华汽车广场占地80多亩，位于海口市秀英区疏港大道的罗牛山三鸟批发市场占地300多亩。

据记者目前掌握的统计数据，萝牛山现有工商用地371亩，农业开发用地7852亩。该公司拥有的可用于商业开发的土地远没有市场预测的那么丰富。

神秘的罗牛山

2009年1月，罗牛山以专业投资房地产为由，专门成立海南金地房地产有限公司。公司注册资本为人民币5000万元，负责公司在海口白水塘商业用地的房地产开发。市场对此的理解是，公司将积极进入海南房地产市场。

然而，不到一年后，罗牛山以优化产业结构为名，将拥有大量商业用地资源的海南程艳房地产公司的股份全部转让。

据了解，从1998年底到1999年初，罗牛山公司获得了10块土地使用权，面积732，265.46平方米，但今天罗牛山公司没能保住一笔可观的财富。

2004年5月2日，公司将2块土地(共192.91亩)转让给海南盐城土地有限公司

2005年6月，罗牛山与海南盐城土地有限公司成立海南程艳房地产公司，罗牛山持有公司90%的股份。此后，罗牛山将剩余的8块土地投资于程艳房地产公司。2006年6月至2007年5月，公司三次将程艳房地产公司的股权转让给盐城市土地公司。截至2007年5月，公司和盐城市土地公司各持有程艳房地产公司50%的股权。

2008年3月21日，罗牛山将海南程艳房地产公司50%的股权转让给海南兴华集团投资。

2005 -2007年是中国房地产市场发展难得的黄金时期。为什么罗牛山放弃了低成本获得的商业土地资源，在2009年1月，当中国房地产开发相对较低的时候，开始开发剩余的土地资源？

2008年4月25日罗牛山公布的《中国证监会海南监管局现场检查整改报告》给了我们一个秘密。

由于资金和市场条件的限制，公司没有开发建设上述土地。2003年7月9日，海口市国土环境资源局发布(2003)高廷子诺。89-94、101、102、114、115号，拟无偿收回土地使用权732，265.46平方米。为了防止土地被无偿收回，罗牛山不得不联系买家。

根据数据显示，骆牛山拥有的大部分土地储备是多年前获得的。是否存在类似的风险，即剩余的土地将被当地土地部门无偿收回？

值得注意的是，2009年10月14日，罗牛山发出通知，根据《关于收回国有土地使用权的通知》(石土欢子字[2009]第1048号)，海口市国土环境资源局已将公司收回。公司持有的两个总面积为海口市白水塘，土地证书编号为海口(冀)字g0285和G 0290。

根据罗牛山的招股说明书，该公司仅收购了海口白水水库约67亩的44，633.05平方米住宅办公用地。至于媒体报道的占地180亩的罗牛山白水水库房地产项目，以及海口市国土资源和环境局收回的8.4276公顷土地，没有人知道该公司是何时收购的，因为罗牛山过去没有披露相关土地使用权的收购情况。

目前，不仅罗牛山所拥有的土地资源的确切数量不得而知，而且没有人能够清楚地说明相关土地储备的性质是否仍有被无偿收回的风险。海南最大的地主——落牛山，仍然笼罩着一层神秘而朦胧的面纱。