罗顿发展：混沌的“地主”还能牛多久？

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新年股价上涨了72%，坐拥“1821亩土地”，却不知道如何规划

1月28日，距国务院颁布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设和发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)已有20多天，海口市的房地产投机者仍在挤占酒店。"自一月份以来，每天的入住率一直是100% . "当我走访海口的许多酒店时，前台都收到了这样的回复。

然而，在海口市海淀岛人民大道的北端，海口最早的五星级酒店——金海岸劳顿酒店的运营略有不同。1月26日至1月28日，记者可通过参观、电话咨询、携程等方式在酒店预订各类客房，享受50%以上的折扣。然而，另外两家酒店，环岛泰德(五星级)和烟台国际酒店(四星级)，属于同一地区，建于相似的时代，不能预订房间。

然而，在同一时期，劳顿发展(600209)的股票价格仍然逆势上涨，1月28日，该公司的股票价格上下波动。

酒店生意很难赚钱

一个国际旅游岛的“若干意见”在海南迅速发展了两个产业:酒店和房地产。在海南的上市公司中，劳顿发展有两个独家资源。截至今年1月28日，股价上涨了72%。

劳顿发展(Lawton Development)秘书长魏胜航表示:“我每天可以接到150个投资者打来的电话，我的嗓子每天都沙哑，我厌倦了应付。”

与资本市场的热度相反，劳顿在海南的两大资产项目相对冷淡。黄金海岸劳顿酒店的入住率低于同行，今年将继续亏损；博鳌1800亩土地杂草丛生。

在海南的东线海棠湾，有15家五星级以上的酒店正在建设中。这么多资金愿意投资酒店业，这说明海南酒店的投资回报可以让投资者满意。

据海南旅游业人士透露，亚龙湾五星级酒店的投资成本可在四年内收回。

但是在海南最北部的海淀岛，情况就不同了。

1月8日，劳顿发展发布了业绩亏损前公告，称:“由于工程公司在建项目的影响和项目收入的减少，公司2009年累计净利润预计为负。”

公司的酒店业务也不理想。根据公司半年度报告，2009年上半年酒店经营管理收入为1816.34万元，同比下降8.05%。

“我们有一个350元和380元的标准间，这在一线城市的五星级酒店中是不可想象的。此外，折旧成本很高，酒店也赚不到钱。”魏胜行说道。

在2008年的年报中，劳顿发展表示将努力提高2009年的入住率，以使酒店业务盈利，但实际情况并不乐观。

即使在2010年，当海口酒店客满时，Ctrip.com也表示酒店的客房供应仍然“良好”。

海南旅游业认为，一方面，这可能与公司的管理有关；另一方面，该酒店建于20世纪90年代海南房地产泡沫时期。它最初的功能是商品房，后来被改造成五星级酒店。此外，酒店老化，导致管理不善。

该公司因其在博鳌闲置了7年的土地而最受投资者称赞。2002年，公司在博鳌购买了1821亩土地，总成本为2.16亿元。根据这一计算，劳顿发展公司购买该土地的单价为12万/亩。

现在的关键是劳顿发展公司持有的土地值多少钱。最近，一些房地产开发商正在博鳌寻找土地，并有4亩土地出售。据开发商的一位朋友介绍，卖方介绍，第一次购买时价格约为40万亩，但现在要价260万亩。如果按此价格计算，劳顿发展公司持有的土地价值可达47.346亿元。

根据公司在海南板块开盘前的市场认可度，即12月23日，公司市值为25.9亿元。扣除当时地块的市场价值，每亩约80万元，约15亿元。劳顿发展公司的市场价值估计为58亿元。根据1月29日的收盘价，劳顿发展的市值为53.5亿元。已经基本反映了公司所拥有的土地资产的价值。

“1821亩土地”

没有明确的计划

然而，就连公司本身也不知道劳顿开发这片1821亩土地能给公司带来多少价值。据该公司秘书长魏圣航(音译)称，目前还没有使用这块土地的明确计划。

这也给了投资者一个大胆的想象空.土地价格会上涨吗？将来把它用作房地产会有利可图吗？如果建造度假村和酒店，它们能给公司带来可持续的利润吗？

但从历史上看，该公司并不总是根据常识玩牌，违反法律法规。自2001年以来，该公司持有厦门证券20%的股权，但仅在厦门证券声明中披露，劳顿发展没有披露。之后，该公司向投资者解释说，它代表自己持有股权。

去年9月15日，劳顿发展收到了中国证监会海南监管局发布的《关于行政监管办法的决定》。只有这样，我们才能发现公司存在很多问题，如非法使用募集资金、没有投资资金专用账户、重大投资项目没有项目管理部门、公司资产被关联方无偿占用等。

例如，海南监管局指出，劳顿发展存在非法使用募集资金的情况。在股东大会审议通过之前，募集资金的使用方向发生了变化。另一个例子是，该公司的北京销售收入长期以来一直被附属公司免费占用。此外，2002-2003年，公司向北京沙河银行提供了总额为5.4亿元的贷款。

关于上海项目，2001年12月，海南工程公司(劳顿发展控股的子公司)购买了其位于上海浦东新区博山路158-162号的全部房产，以及上海浦东新区鼓山路322弄明门5号的房产。然而，近年来，公司每年都推迟上述财产的处置日期。截至现场检查结束时，上海师叔仍免费使用上述房产的两层。

劳顿发展公司的管理存在许多漏洞。因此，很难判断劳顿开发的1821亩土地的经营是否会遇到公司管理的风险。

此外，解决股东之间的冲突也是公司的潜在风险。黄金海岸集团是劳顿发展的大股东，公司由劳顿发展的三位创始人控股，李伟和安健持股比例分别为40%，苏持股比例为20%。然而，去年6月，除了劳顿发展的实际控制人李伟之外，李安和苏单独召开了金海岸集团的股东大会，并在媒体上发布了股东大会决议。将三个人之间的矛盾浮出水面。如今，很难猜测这三个人之间的矛盾会如何影响公司。

根据深圳证券交易所披露的劳顿发展近期的交易数据，其炒作全是热钱，没有机构批准进入。

1月29日，劳顿的发展再次上升，达到两年半以来的新高。