中国人寿：借道远洋地产 绸缪隐形地王

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中国人寿(601628.sh)不仅对“中国寿险业领袖”的称号感到满意，而且有望成为下一个“隐形王”。

频繁购买房地产权益

一切似乎都井然有序。

1月13日，大陆大型房地产公司海洋地产(03377.hk)宣布，中国人寿已于1月12日购买中化持有的海洋地产4.23亿股，持股比例增至24.08%，成为公司最大股东。

事实上，几年前，中国人寿一直在制定密集的房地产投资计划。

据《投资者新闻》统计，中国人寿投资了11家上市房地产公司，包括万科A、招商局地产和金地。

有理由相信金融街已经进入了中国人寿的视野。金融街(000402.sz)董事会秘书俞蓉表示，公司正在与中国人寿合作，但目前没有实质性进展，合作模式尚未确立。

此外，中国人寿还有一家相关的房地产企业——北京中宝新房地产开发有限公司(以下简称中宝新)。公司成立于1994年，年营业额1亿元人民币，股东为中国人寿集团和丽华发展有限公司(香港)。

中国人寿大厦位于北京市朝阳区朝外大街，由中国人寿于1996年开发建设。

除PICC外，中国人寿投资控股有限公司(以下简称中国人寿投资)是中国人寿集团的子公司，一直涉足房地产、酒店等业务。

中国人寿的圈地已经打开。

“土地国王”提出了一些问题

“当我看到中富地块的标书时，我感到非常惊讶和不解。本次招标严格限制了招标人的资质，因此世界上只有一家公司能够满足上市条件，而所设定的条件只针对一家公司。量身定做。”soho中国(00410.hk)的潘石屹在博客中毫不掩饰自己的愤怒。

1月29日，北京市土地整理储备中心挂牌出售了“中富地块”，该地块长期以来备受市场关注。这是北京中央商务区最后一块高质量的土地，堪称新土地之王。

此时，这是中国人寿获得海洋地产最大股东的第17天。中海地产与金融机构的结合立即显示出其天然优势。业内许多人认为，潘石屹提到的“量身定做”的公司是海洋地产。

如果海洋土地成为土地之王，中国人寿将成为“无形的土地之王”。2月9日(周二)，中国人寿表示，近期内无法接受《投资者新闻》(Investor News)的采访，理由是“大多数领导人离职时都在休假。”

“土地之王”不好。

2月1日，三个月前在北京顺义拍摄新“王迪”的大隆地产(600159.sh)因未能在期限内签订该地块土地出让合同被北京市国土资源局取消资格，其2亿元投标保证金被没收。

同一天，太平洋人寿保险公司和泰康人寿保险公司这两家有房地产计划的保险公司在竞标外滩金融8-1地块时，输给了王迪，输给了上海证大房地产有限公司(00755.hk)。

很难说中国人寿最终是否会成为“隐形土地王”。一般来说，在争夺“土地之王”的过程中，往往会有暗人马，声音大的竞标者可能不会胜出。

虽然从实力上看，中洋地产资金雄厚(可使用400多亿元)，符合严格的竞标条件，是最强有力的竞争对手，但中洋地产在内地房地产企业中处于中上水平，没有丰富的商业地产经验，能否成功拿下中富地产仍不得而知。

保险公司的房地产逻辑

当房地产行业遭遇严重的政策寒冬时，中国人寿仍对房地产行业的未来走势持乐观态度，并逆市增持远洋地产。更多的保险公司，如PICC、泰康人寿、CPIC和新华人寿，也通过各种方式进入房地产。

出于安全考虑，保险资金的投资范围和额度受到严格限制，其中70%用于银行存款和债券，导致保险资金回报率较低。除了2007年资本市场的高潮之外，保险资金的平均回报率高达12.17%，近10年保险资金的年均回报率约为4%。

随着保险业的快速发展，保费收入激增，资金规模迅速扩大。保险公司面临着越来越大的经营压力，需要更加多元化的投资渠道。

房地产行业相对于资本市场的10%以上和更稳定的投资回报，已经成为保险公司青睐房地产投资的主要动机。

随着2009年10月1日新修订的《保险法》的颁布，保险资金的运用渠道得到了适当拓展，保险资金投资房地产有了明确的法律依据。虽然保险基金投资房地产的细则尚未出台，但保险基金投资房地产的冲动已经非常强烈。

据统计，从2006年至今，保险公司购买的办公用房已超过120万平方米，总投资约200亿元。近10家中外保险公司参与了房地产投资。

国海证券的房地产分析师赵铎认为，包括保险基金在内的金融机构已经考虑到通胀预期的风险，以抢占房地产的制高点，但更希望充分发挥资本优势，增加收入来源，获得高回报。

目前，保险资金投资房地产有两种方式:直接参与项目投资开发和房地产公司股权投资。然而，大多数保险公司缺乏发展经验，因此不太可能直接参与项目投资和开发，而是通过收购房地产企业的股权间接进入房地产行业。

此外，将在北京和上海试点的房地产信托基金(reits)也将成为保险基金投资房地产的一种新方式。关于房地产投资信托基金与直接投资的区别，赵铎表示，房地产投资信托基金占用的资金更多，回报有限。直接投资的优势在于回报更高，净资产收益率可以达到10% ~ 15%甚至更高。

利益和风险总是平等的。美国国际集团曾是世界领先的保险公司。金融危机来临时，保险业务依然稳定，但非保险投资的重大失误，尤其是房地产业务，几乎使整个集团陷入破产。

清华大学中国保险与风险管理研究中心主任陈表示，中国商业地产发展时间短，运营成熟度低，保险公司投资商业地产的风险高于预期。流动性差、变现困难、市场条件波动大也将导致保险公司房地产投资盈利能力的不确定性加大。