复地09年营业收入52亿 今年将加速扩张

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Forte董事长魏凡表示，2010年将是Forte快速增长的一年，Forte的扩张速度可能会超过行业的增长速度。

3月16日，上海复地宣布了2009年的业务情况。2009年，复地的营业收入达到51.84亿元，同比增长38.9%。本年度股东应占利润达到4.97亿元，比2008年增长388.6%。

然而，由于结算周期等因素，复地2009年的毛利率同比下降13.8%，至15.29亿元，毛利率为29.5%，较2008年的47.5%下降18个百分点。

与往年略微保守的态度不同，当天在香港举行的业绩发布会上，复地董事长魏凡表示，2010年将是复地快速增长的一年，复地的扩张速度可能会超过行业的增长速度。今年，复地的销售面积将达到178万平方米，计划销售面积将达到106万平方米，平均销售价格将达到1.3万元。

土壤储存加速

2009年，复地仍保持稳定增长趋势。去年，Forte共赢得7个项目，股权面积为121万平方米，与2008年相比略有下降，降幅为4.72%，基本保持不变。截至2009年12月底，复地拥有项目总储备，规划建筑面积约1088万平方米，可满足复地未来三至五年的发展需求。

但进入2010年后，福特的扩张速度正在加快。2月初，复地在太原以近9亿元的总价赢得了6块土地，总面积100.4万平方米，占去年新增土地储备面积的70%。随后，复地还斥资25.5亿元从高盛手中收购了上海花园广场项目，涉及土地储备面积9.78万平方米。

同时，复地也在加强与上海证大的合作。“收购证大股权的原因是证大在上海有大量的土地储备，通过收购证大股权我们可以获得约102万平方米的土地储备”。然而，当被问及今年是否会与CSTD合作赢得“外滩之王”时，福特表示，这取决于CSTD的意愿。

Forte表示:“严格控制国家政策可能是Forte的一个机会，因为行业门槛将更高，我们今年将通过股权收购增加一些新项目。”

快速销售模式

复地在快速争取土地储备的同时，也强调今年将坚持快速周转的模式，投资一些回收率适中、开发规模适中的项目。Forte董事长魏凡表示:“该公司有信心获得一些投资回报率约为20%的项目。”

事实上，福特的毛利率在2009年有所下降。2009年，福特的毛利率为29.5%，比2008年的47.5%下降了18个百分点。

对此，Forte认为2009年毛利率下降有三个主要原因。首先，2009年40%的结算收入主要来自2008年的销售，这是由于2008年销售价格较低造成的。第二，2008年，备案物业项目的征地时间较早，成本较低，毛利率较高。此外，新天嘉园南区是今年记录的一个一级土地整理开发项目，其毛利率水平低于一般房地产开发项目。

福特坚持认为，福特未来的毛利率将保持在行业平均水平20%以上。"我们认为20%的毛利率是一个可持续的水平."魏凡说。

融资策略

截至12月底，复地的净负债率为75.9%，同比下降13.7个百分点。魏凡表示，福特的债务比率处于合理和安全的范围内。然而，值得注意的是，复地2009年的资产抵押金额已经超过了2005-2008年50亿元的标准。截至12月31日，复地的抵押资产已达73亿元，贷款约47亿元。

2009年，复地发行了19亿元五年期a股公司债券，以偿还部分银行贷款和补充营运资金。

此外，去年，房地产私募基金已成为复地新开发的融资渠道。“私募股权基金的主要目标是投资公共房地产，这将成为公司新的利润增长点，为我们带来更多的现金流入。目前，它已经投资了两个项目。虽然我们去年筹集的资金不是很大，只有5.5亿元人民币，”魏凡说。

魏凡认为，从发达国家的角度来看，私人财富参与房地产投资的需求仍然非常旺盛，而且有可能投资房地产股票并筹集资金购买住房，因此未来对房地产资金的需求将会相对较大。

除了私募股权基金，Forte还试图开展信托融资。去年12月31日，复地与北京城建房地产联合开发的北京玉泉项目获得华融国际信托4亿元信托贷款，期限为18个月。

复地并没有放弃满足a股的努力。在年报中，复地提到今年将积极推动a股的发行。在业绩发布会上，魏凡还表示，公司的a股回归一直在进行中，但目前还没有确定的过程。