万科：图谋H股上市

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作为房地产民营企业的代表，万科A (000002) (00002)。深圳(以下简称万科)在2009年实现了600多亿元的良好销售，其业绩又回到了增长轨道，再次赢得了全球住宅企业销售冠军。全年营业收入488.8亿元，上市公司股东应占净利润53.3亿元，分别增长19.2%和32.2%。

尽管经营指标超过了2007年，但万科的股价一直处于低位。中投证券(CIC Securities)首席分析师李绍明3月17日在接受《投资者新闻》(Investor News)采访时表示，万科股价近日的上涨趋势主要是由于估值修复的过程，而且还取决于整个行业和经济的发展。

至于公司早前表示，万科有意将香港作为第二上市市场，以获得更多资金用于二、三线城市的房地产开发，万科总裁于亮透露，公司仍希望在香港有一个融资平台，但集团没有时间表。

购买土地不像保利那样激进

在这种情况下，李绍明预测万科1-12个月的目标价为13元。3月17日，万科的收盘价为9.44元/股，明显高于空.虽然2009年结算毛利率为21.99%，比去年同期低6%，但结算净利润为12.25%，同比有所上升。

对于政府近期出台的一系列调控政策，于亮表示，从长远来看，调控政策有利于房地产市场的稳定发展，但从短期来看，宏观经济走势并不明朗，政策对市场的具体影响还有待观察。

作为第一家完成跨区域布局的企业，万科的“战略深度”优势和二三线城市的盈利能力正在逐步体现，目前已进入中国30多个城市。

2009年，万科在15个城市的营业收入超过10亿元人民币，占其进入城市数量的近一半，其在行业中的业绩分布最为均衡。2009年，公司新增项目44个，总规划建筑面积约763万平方米，1332万平方米，按万科股权计算，总建筑面积约1036万平方米。新增项目中万科股权土地价格约为248.2亿元，约占同期销售额的42.0%，远低于保利地产(600048)100%的土地购买支出水平。

从1月到2月，成交量下降，价格上涨

根据今年前两个月万科发布的销售数据，1-2月，万科累计销售面积73.5万平方米，同比下降8.4%；销售额达到87.8亿元，同比增长44.3%，呈现“量少价高”的态势。从二级市场来看，虽然万科的股价开始上涨，但与良好的销售业绩不成比例，估值优势依然存在。

具体来说，今年以来，万科出售的项目主要集中在一线城市的郊区和二线城市的中心，转换后每平方米的平均售价约为12000元。虽然比去年12月份每平方米13800元的历史最高均价有所下降，但进入3月份后，房价又回到了网上的轨道。

2009年万科新项目的平均底价约为2401元/平方米，比2007年低30%左右，因此在“招兵买马”方面具有一定的竞争优势。

于亮表示，房地产行业规模越大，收入水平越低。对于开发商来说，他们不仅要像以前一样追求自己的利益，还要追求更均衡的利益，尤其是在提高股东回报率方面。