收回地王实属“杀一儆百”

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最近，两位土地国王陷入了大麻烦。一个是2009年大隆地产(600159)收购的北京市顺义区地块，另一个是2007年招商地产(000024)与九仓联合收购的仙林地块。这两家公司的保证金都被当地土地部门没收了。

这件事意义重大，是政府打击土地违法行为的风向标。俗话说，“贼先捉到王”，土地王是土地流转市场上的“王”。大多数土地收购公司都是财大气粗的上市公司，而且大多数都是前缀为“国家”的风险厌恶型公司。大隆地产是顺义地方国有企业的“地头蛇”，招商地产是中央企业的下属企业。这只能表明政府在土地管理方面已经开始“强硬”。

回顾过去，我们打击囤积已经有十多年了。早在1994年，《城市房地产管理法》就明确规定:“如果出让合同中约定的开发期限未满一年，可以征收相当于不到土地使用权出让金20%的土地闲置费。；2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”2005年的“全国八条”、2006年的“全国六条”，以及去年12月五部委的新土地政策，都一再强调这一事件。

但是发生了什么？根据国土资源部的数据，截至2009年底，中国仍有约1万公顷的闲置土地，其中46%是企业自身造成的，54%是政府造成的。根据国家统计局的数据，截至2008年底，中国房地产开发企业购买的未开发土地面积超过12亿平方米。不同的部门有不同的数据，这是中国人习惯的。但事实是一样的:中国房地产开发用地严重闲置。

闲置的原因有两个:一是政府，或者拆迁遇到阻力，土地不能按时交给开发商，或者土地利用规划调整，开发商不能按时开工；另一个是企业原因，比较复杂:少数是重组、资金短缺等客观原因，多数是等待地价上涨等主观原因。

大量闲置土地的后果是严重的。主要表现在两点:一是推高房价。2009年，全国商品房竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%；全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%。在市场经济条件下，商品供应短缺，价格自然上涨。特别是在2009年，一些大城市的纯商品房供不应求，房价当然上涨得很厉害。然而，在现有条件下，一些大城市可供出售的住宅用地非常有限，未来三年，政策性和经济适用房用地的供应比例高达50%。如果允许一些开发商囤积土地，未来几年房价将大幅上涨。

第二，降低经济效率。市场经济追求经济效率，中国房地产市场化方向不变。因此，除住房保障以外的所有产业资源都应尽可能创造经济价值，提高房地产经济活动的效率。作为最宝贵和最基本的土地要素，它被人为闲置，这是对中国房地产经济的无情讽刺。此外，那些糟糕的企业在等待土地升值，他们被怀疑不劳而获；然而，那些好人的企业却按时开工，有时售房后的利润还不如那些“懒人”，这无疑会扭曲行业的“激励机制”。

因此，是时候检查闲置土地和打击非法囤积土地。从长远来看，这有利于中国房地产的健康发展；在不久的将来，这是解决高地价和高房价问题的捷径——通过增加有效供给，这远比直接抑制房价更加合理、有根据和有效。

去年下半年以来，国土资源部对此高度重视，先后下发了几个文件，要求各地严格查处闲置土地。最近，中国公布了2009年9个地王转让合同的细节，以便舆论监督企业。然而，在过去，“只听不做”或“多听少做”的地方政府已经改变了态度，一些城市已经开始采取行动。例如，上海、北京等地对一些闲置土地进行了公开监管，上海、海南、北京等地规定，对不缴纳出让金或不按时开发的，限制其进入土地市场继续收购土地。

北京和南京的两个地王被收回，显示了政府“以身作则”的意图。这不仅有助于尽快挤出闲置土地，缓解商品房供应紧张的市场矛盾，也有助于抑制高地价。例如，最近备受关注的上海外滩8-1号地块和黄埔区163号地块以极低的溢价出售，而上海临港新城的四块地块中，有三块实际上只有一个竞标者，最后以挂牌价格出售，底价比去年12月的同类地块的售价下降了约20%。开发商不敢盲目高价圈地，这是打击囤积土地的重要目的之一。

(作者是房地产行业的研究员)