大象独舞 万科艰难转身

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万科在探索差异化发展时，似乎没有完全定位自己的产品。然而，在不明显的转型过程中，万科的流失率明显下降。

今年，王石的“销售额增长20%-30%”可能再次成为万科的误判。

“在2007年之前，万科的分支机构在内部进行年度销售预测，但在2007年之后，这一内部预测被取消，因为我们发现内部销售预测非常不准确。”万科董事谭华杰对视点地产新媒体表示:“2007年，预计销售额为400亿，结果是500亿；2008年，预计销售额为600亿英镑，结果售出了480亿英镑。”

“老大哥”将不再降价

在这一轮有史以来最严重的监管风暴中，万科2008年的降价快速销售策略可能成为许多房企保护自己的共识。“降低预期开盘价”的暗降价对企业的资金回笼起到了一定的作用。虽然利润较少，但财政状况的安全在政策年将是至关重要的。

事实上，长期以来被视为风向标的万科，不得不面对销售速度下降的压力。

根据江南证券最近的一份报告，在万科的控制下，70%的项目将受到控制的影响，因为它们位于一线城市。随后，公司的周转率放缓，估值下降。

尽管今年万科在重庆、镇江、沈阳等二、三线城市有在建项目，但由于二、三线城市的项目价格较低，很难减轻这一轮监管对万科的影响。

万科目前没有太大的资金压力，是否有必要进行降价促销已经成为万科的高压线。然而，很明显，在最后一条规则中，我们采用了快速发布报价并尽快发布集合的方法。在这一轮监管中，万科不想再次重演。

有分析师认为，虽然万科的利润大部分来自一线城市的高平均售价，但万科目前并没有降价的想法:“我们有理由相信，在2008年的降价风暴之后，万科这次会谨慎地采取降价策略，从今年前四个月万科本土公司的销售业绩分析来看，万科还没有到需要降价的地步。再加上恒大降价，作为龙头老大的万科不会跟进。”

“万科今年的销售压力很大，业绩增长没有大家预期的那么乐观。”万科在行业内的财务状况依然良好，但它面临着增长的压力。”清华大学经济管理学院博士、金融分析师杜认为，万科今年无法完成原定的20%-30%的增长计划。

根据江南证券的研究报告，万科今年的销售额预计为709亿英镑，增长率仅为11.9%。与2009年30%的增长率相比，这是一个大幅下降。

杜表示，万科2009年的换手率明显下降，今年的调控确实显示了其有效性。如果今年继续低迷，万科的销售速度将进一步下降，增长率将进一步放缓。

事实上，万科的缓慢增长一直受到批评。在2009年房地产市场极度狂热的时候，面对万科仅增长30%的质疑，万科总裁于亮曾经说过，万科已经过了飞速增长的青春期，现在是万科的成熟期，正在增强体质。2009年不是失去增长的一年，而是回归增长轨道的一年。

“从丰田现在面临的困境来看，企业发展过快在某种程度上不是一件好事。过去两年，万科放慢了脚步，调整了心态和发展模式，这也是对过去快速发展的反思。”于亮当时解释了一下。上一页12下一页