万科 降价新逻辑

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“我不太明白万科为什么会这样做，只降到800元。这是一件既不好也不好的事情。”全国房地产经理协会副秘书长姜伟对万科此次降价并不十分理解。5月16日，北京万科旗下中粮假日紫苑最后两栋楼开盘，实际成交价约为24200元/平方米，低于万科25000元/平方米的预期开盘价。

虽然只减了800元，但这次降价不是“没有票房”。万科中粮假日紫苑开盘当天售出50%。"几乎现在已经售出了200多套套房。"万科房地产副总裁毛大庆告诉记者。毛大庆认为这一行动不是降价，而是正常的价格调整。

北京万科的降价依然“温和”，但深圳万科的降价力度相当大。6月初，万科在深圳龙岗的清林路和万科第五园四期都在半夜降价，降幅最大的是20%。

2008年，万科也主动降价应对调控。当时，万科的全国房地产价格下跌了5%-30%。“2008年，虽然外部反馈不佳，但万科实际上认为这是正确的。在这种情况下，决定性的降价本身就带来了充足的现金流。正是万科率先降价，将行业从观望期带入降价渠道。由于抢先降价，万科也扩大了业务范围。”一位内部人士不理解万科的降价，这似乎是相当试探性的。记者在采访中发现，降价将是万科推进模式的转折点。

从惯性涨价到调查定价

面对低迷的市场，开发商面临着越来越大的降价压力。面对管制和控制，迅速衰落的市场使买方面临的市场迅速从卖方市场转变为买方市场。世茂地产5月份实现合同销售收入15亿元，较4月份的25亿元下降40%。世茂表示，由于市场上强烈的观望气氛，此次促销被推迟，但据信6月份的新促销将推动销售。何晶泰富还宣布，其5月份的预售收入为8亿元，较4月份的15亿元下降了约47%。

R&F地产5月份的合同销售收入为12.53亿元，销售面积为10.6万平方米，同比分别下降48%和58%。与今年4月份24.54亿元的合同销售额和18.33万平方米的销售面积相比，环比也分别下降了48.9%和42.2%。

虽然万科的情况更好，但它必须面对这个不断下滑的市场。5月，万科实现总销售面积47万平方米，同比下降32.6%，销售额51.1亿元，同比下降20.2%。

过去，开发商在开盘时提价已经成为一种惯性。毛大庆表示:“每次开盘时提价10%~20%是正常的。”万科开盘时降价的原因很简单:“首先是为了快速变现；其次，这是为了响应政府的号召。住房不是纯粹的商品，我们必须响应政府的号召。”

仅仅降低800元的价格并不是对市场前景的考验或乐观，而是有其理论基础的。据毛大庆介绍，万科中粮假日紫苑开幕前，万科对1400多名潜在买家进行了问卷调查，了解买家心目中的理想价格，对调查结果进行加权，最终得出降价800元的结果。

这种更精细、更准确、更温和的降价方式将继续实施。"这种开盘前对房地产进行调查和定价的方式将会规范化."毛大庆告诉记者。这意味着万科未来的购房者将决定未来的房地产价格。上一页12下一页