保利地产：174亿融资应对现金窘境

本篇文章1356字，读完约3分钟

保利地产(600048)连续7年经营现金为净流出，过去7年总流出高达247亿元。保利地产的营运现金流出量惊人，在《投资者新闻》的造血能力排行榜中排名最后。

虽然经营现金的高流出已经成为国内房地产开发商频繁拿地的特点，但在a股市场上，没有一家企业的现金流出像保利地产那样持续和巨大。

如何弥补运营中的巨额现金流出？除了银行借款，从资本市场融资似乎是保利地产的灵丹妙药。在过去的七年里，保利地产从资本市场筹集了174亿元，超过总流出量的三分之二。即使在2010年，招商地产(000024)、世茂地产和万科的增发已经碰壁，保利地产仍然筹集了数十亿。

保利地产于2006年上市。自2003年有数据可查以来，保利地产的净营运现金为负，7年间总流出为247亿元。保利地产证券事务部的工作人员告诉投资者，净营业现金流出是房地产行业的一个共同特征，并强调营业现金流出是因为保利地产是一个快速增长的企业。

然而，今年1月至5月的销售数据显示，高增长只是一个承诺。一方面，销售额在下降，另一方面，在规模扩张的冲动下，土地收购是疯狂的。保利地产经营活动的巨额净现金流出将会持续。对于这种压力，保利地产的应对措施是:以中央企业为代币，运用信贷和追加融资来平衡金融压力。

高增长令人怀疑，高外流仍在继续

然而，保利地产自己的“成长型”企业受到了包括机构在内的许多投资者的质疑。保利地产目前是中国第二大a股房地产企业，一些分析师甚至预测保利地产将在不久的将来成为老大，因为与老大万科相比，他们在股本、销售收入、销售面积和土地储备方面非常接近。

从收入和现金流图中，我们可以看出保利地产的销售收入仅落后维凡科2 ~ 3年。事实上，在中国成千上万的房地产开发商中，只有几十家的年销售额超过10亿。排名如此之高的保利地产将自己定位为一家“增长导向”的企业，这实在令人难以置信。

从保利地产的收入增长来看，该公司2009年的收入增长率为48%，明显低于前六年100%的增长率。此外，保利地产的销售增长率在2010年只会放缓。2010年1月至5月，保利地产的签约面积和签约金额分别仅增长8.79%和4.75%。

虽然今年1-4月累计签约面积和签约金额同比增长21%和16%，但5月份销售面积和签约金额开始同比下降，同比分别下降18%和24%，环比分别下降6%和22%。保利地产的销售增长率提前下降，因为分析师曾预测今年第四季度将出现负增长。

另一方面，保利地产(Poly Real Estate)主要位于一线城市，由于一线城市的房地产市场非常激动，未来可能会失去销售。尽管保利地产在3月份的股东大会上仍坚持“聚焦中心城市”，但它似乎已悄悄改变了其土地购买行为。6月11日，保利地产宣布今年5月在成都、南昌等城市收购了多块土地，保利地产开始将注意力转向二三线城市。

根据万科的经验，当房地产公司的营业收入达到500亿元时，将会遇到发展瓶颈。2 ~ 3年后，保利地产恐怕不会面临增长，但如何应对成熟期利润下降的风险。

万科2008年的毛利率比2007年低2个百分点，2009年比2008年低近6个百分点。万科选择了盈利和降价，其经营现金流在2008年开始好转。然而，保利似乎无意降价，更喜欢“零交易”，而不是担心未来的“现金流风险”。上一页12下一页