商业地产应该是个“系统工程”

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商业房地产开发形式可谓多种多样。规模也各不相同，从小至几平方米的小型社区商店到大至一百万平方米的商业综合体。商业地产产品也是丰富多彩的。例如，购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐商业地产、住宅和办公楼底层商店等。但是每个人都只有一个目的:利润！

事实上，只有两种盈利模式:一种是持有房产，另一种是出售房产。那么，他们依靠什么取得成功呢？不管走哪条路，唯一的出路就是走可持续发展的道路。

首先，拥有财产取决于放水养鱼。作为一种控股财产，它是开发商自留资产的管理和运营，并已成为一项直接和间接的大业务。例如，上海恒隆港交所、深圳万象市和北京欢乐城都是成功的例子。他们的成功经验是放水养鱼，为业主、品牌业主和消费者形成一个完整的“食品”长期发展链。但是中国有很多这样的失败者。

第二，产权应该走可持续发展的道路。作为一个售楼物业，它是商业产品销售后统一租回、统一管理、统一运营的“三合一”项目。广州天河和浙江浦江时代广场都是成功的案例。然而，很少有成功的案例。主要表现在:一是规模巨大；第二，硬件系统不能分开，如中央空消防设施等。商店一旦售出，大多数小业主就不再营业，但系统仍在运行，这决定了大业主每天都在烧钱。因此，大业主不是“救世主”，他们生来就有失败。第三，大业主对市场感觉太好了。在圈钱的影响下，他们实施了杀鸡取卵的把戏。建造城市的价格太离谱了，接下来几年的商业利润被凑在一起。例如，像国内一个著名的房地产开发商，去年年底一楼的价格是9万/平方米，那么还有发展的前途吗？答案是绝对不可能的。虽然项目位于市中心，但年租金将达到19.72元/天，价格为9万元/平方米，年回报率为8%。租金如何吸引企业主？哪个品牌买得起？

第三，只有可持续发展才能双赢。没有商家，这两种模式是无法成功的。商人的钱从哪里来？它只能来自消费者的口袋。这就要求商场充分尊重消费者的需求，了解他们，从他们的切身利益出发，最大限度地造福他们，使他们成为商场最忠诚的消费者。商场的辐射圈越来越大，生意也越来越好。让购物中心真正成为“摇钱树”。这是商业地产真正的核心门户。

如果将商店、消费者的能源消耗和经营者的管理能力之间的关系与鱼塘、水和渔民之间的关系相比较，它们之间的关系是鱼塘的大小决定了储存的水量，而水深和浅水决定了鱼类的数量。细分:区域内消费者总消费→养鱼户→店铺所在区域→区域内店铺总面积→养鱼技术→商业公司管理能力→专业商业管理公司。它们相互依存、相互联系，是一个不可分割的共同发展体。