上地集团再启重组 楼市调控或成引子

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一向被视为大势所趋的上海房地产集团(以下简称“上地集团”)将在“最严格监管”的大趋势下真正拉开帷幕。

5月17日，上地集团旗下的中华企业(600675)(600675)和金丰投资(600606)两家上市公司双双停牌，再次引起市场对上地集团整体上市的遐想。事实上，自2007年以来，上地集团的整体上市计划已经启动，但许多复杂的因素多年来阻碍了重组的突破。

近几年来，以服务房地产市场为主的金丰投资被迫进行房地产开发转型，与多年从事房地产开发的中国企业“手拉手”的趋势愈演愈烈。目前的监管使市场突然变冷，这使得作为上地集团“所有者”的房地产部门通过整合来强化前者显得更加迫切。

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据一位接近中国企业高管的人士透露，中国企业、相关各方乃至更高层政府都在积极研究上地集团的整体上市计划。中国企业与上地集团旗下的金丰投资进行资产整合的故事已经流传很久了。但这一次，它可能会成为现实。

根据上述知情人士透露的计划，由于中国企业的运营相对于金丰投资而言较为稳定，上地集团向其注入了包括金丰投资在内的资产，留下了后者的空空壳。

本报立即致电中国企业秘书长尹和金丰投资秘书长鲍。两人都拒绝采访，因为他们不知道相关信息。

本报了解到上地集团系统内长期存在的问题——横向竞争一直是重组的重要因素。

2000年之前，金丰投资没有过多涉足房地产开发领域。其房屋置换特许经营权是二手房代理，房屋销售以新房销售为重点，在房地产流通领域表现出色。

2004年底，金丰投资的两位高管周信和张永岳通过一系列操作，管理了住房销售，并控制了住房销售。在此基础上，他们建立了易居中国，成为金丰投资的竞争对手。

易居中国在第一手房产代理方面越来越成熟，随着同策、新联康等新房产代理的崛起，以及国际银行的强力介入，金丰投资逐渐失去了原有的优势，只有普润地产在这一领域苦苦支撑。

在二手房中介领域，金丰投资也受到各种新贵的挤压。因此，自2007年以来，金丰投资逐渐加大了对房地产开发业务的投资。2008年，房地产流通服务业务和房地产投资开发业务分别占金丰投资主营收入的54.17%和43.46%。到2009年，这一比例逆转为25.5%和61.97%。

因此，锦丰投资与老牌房地产开发企业中国企业之间的横向竞争成为资本市场的热门话题。中国企业最初的主要业务是土地管理，后来转为房地产开发。仅上海南汇区的土地储备就超过1200亩，是上地集团最重要的资本平台。

事实上，与中国企业不同，金丰投资的开发项目主要在除上海以外的长江三角洲地区。对中国企业来说，更严重的是上地集团的中兴公司。

中兴公司原名上海建设办公室，主要从事房地产开发。其规模与中国企业相当，土地储备甚至优于中国企业。近年来，它在上海迅速扩张。业内人士认为，向中国企业注入中兴资产，将使后者成为上海另一个房地产巨头。

近年来，上海高层大力推进国有资产的大规模证券化，这使得上地集团的重组更加迫切。然而，作为上海的土地储备平台，上地集团实际上隶属于上海房地产系统，多头管理使得真正的重组变得困难。

法规促进

上地集团成立于2002年11月，是上海市政府投资并授权以国有资产经营的最大房地产企业，初始净资产66亿元，注册资本42亿元。除中国企业、金丰投资、中兴集团外，还包括全资子公司上海滩涂围垦有限公司、上海房地产(集团)公司、上海外事房产管理公司等五家控股子公司。

这样一个拥有巨大资产和复杂业务的整合将在当前的特殊时期取得重要进展。

中原房地产市场研究部高级经理马季分析说，由于监管政策的原因，这两家上市公司的情况亟待改善。“现在整合的成功率仍然很高。”。

从商业角度看，中国企业、中兴集团和金丰投资都处于产业链的上下游位置。如果能够有效整合，上地集团的资产质量将会提高，这是不言而喻的。

由于同行业的竞争，中国企业的股权融资在很大程度上受到了影响，资金来源大多是通过银行贷款、信托等成本较高的渠道。2007年11月，该公司试图分配股份。经过几次波折，最终缩减了18亿元的融资规模，发行了12亿元的公司债券。中国企业的净负债率高达108%，急需注入新鲜血液。

虽然近几年金丰投资加大了房地产开发力度，但上海的项目很少。2009年，只有金凤兰亭、瑞金南苑等少数后期项目在售，盈利能力较弱。

一位不愿透露姓名的人士认为，近年来金丰投资的关键人员离职造成了客户资源的流失，这是其业务不温不火的一个重要因素。这一次，如果能与中国企业、中兴集团等开发商进行整合，其状况必将得到改善。

国信证券(Guosen Securities)分析师闫芳认为，两家公司的市场和股价都处于历史低位，短期内不会提高重组成本。