卖书还是倒腾房产？第三极倒闭真相

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1月28日，在北京市海淀区北四环西路66号，一栋高档办公大楼的楼顶已经挂满了“中国技术交流中心”的鲜红色大字，看上去像是书一样。

它曾是中国最大的私人书店“世界屋脊”的总部。它曾被命名为“中关村文化创意产业基地”，曾经通过购物价格战吸引了3万人次的日客流量。现在，随着世界书店的倒塌和名称的改变，所有的“曾经”都成为了过去。

“这只是一个房地产项目。”去年11月离职的世界屋脊书店第二任总经理关波直言不讳地表示。之前，他试图为世界书店的楼顶找到一个新的位置，但在世界书店大楼的楼顶被卖给海淀区国资委后，这些努力都白费了，因为“股东们不想这么做”。

是的，这只是一个房地产项目。书店赚钱与否并不是最重要的事情。

在世界屋脊书店短短三四年的发展历史中，股东做出的每一个决定都与书店的主营业务关系不大:几次著名的价格战不是为了增加利润，而是为了减少损失，聚集人气，提高地价；图书零售业务不能赚取差价，但它可以成为股东的现金储蓄池；“文化创意产业”只是一个幌子，应该涵盖土地开发权和政府的优惠政策。

据知情人士透露，在世界屋脊书店的股权结构中，除了第二大股东是SASAC海淀外，其他所有股东都是房地产开发商。世界屋脊书店在其股东国丰集团的商业版图上不是主业，而是“副业”。就其股东而言，这是一个非常成功的商业地产策划案例——世界书店的屋顶在完成了地产增值的历史使命后成为了弃儿。

成立一个局

2001年，国峰集团以6400万元的价格从海淀区政府获得了总投资16亿元的中关村文化广场改造开发权。四年后，在2005年9月，75米高的世界大厦的屋顶以冷灰色色调建成。

据一位知情人士透露，这个项目是在2005年开始准备的，准备是为了房地产升值。

也许开书店并不是使该物业升值的最佳途径，但当时，如果该建筑没有成为创意产业基地，世界书店之巅的投资者国丰集团就无法获得这块土地，也无法从政府那里得到相应的优惠政策和补贴——时间、地点和人。

“人与人之间的和谐”部分，是国风集团的老板欧阳旭曾经在国风书店工作过，原址在浩海大厦的地下室，紧挨着世界书店的屋顶。

当时，策划者不确定图书分销行业中的私营书店是否是“创意产业”。他们通过参考国外创意文化产业的定义找到了“出版”一词，并将其翻译成出版和发行，使世界书店的屋顶计划有机会参与这个“文化创意产业”项目。

参照海淀科技园给予的税收优惠政策，海淀区政府对所有属于“海淀区创意产业试点基地”的企业给予“三减三免”的税收优惠——三年免税，三年减税(减半)，相当于让世界屋脊书店低成本经营六年。这六年的减税免税政策对世界图书公司来说是非常重要的，在业内人士看来，这相当于净利润。

通过将文化理念引入房地产，落户的商家也聚集了一批“创意”公司——第一视频、湖南卫视和央视《财富》栏目相继落户。此外，雅虎和腾讯等互联网公司也在世界写字楼的楼顶落户。整个房地产项目开盘不到半年，销售额就达到了3亿多元。

做游戏

在商业地产的运作中，“聚集顾客”一直是不可或缺的——作为一种依附于房地产项目的零售形式，屋顶世界书店自然也是如此。

据知情人士透露，商业地产行业有一个计算公式:测量平均日客流量，看看平均日客流量增加了多少，然后根据以前商业地段的价值和地段周围3公里左右的人员结构计算地产增加了多少。

例如，由于书店的价格战促销吸引了人们，该物业的原价10000元/平方米可以提高到13000元/平方米。据这位消息人士称，因人气上升而导致的房地产升值被称为“房地产热”。由于人流的不同，相邻两栋楼的价格会有所不同。

因此，世界图书公司的屋顶开始策划一场似乎对自己不利的价格战。

世界屋脊书店开业前一周，在《中国图书商报》上刊登了一则半页的广告，并发起了一场“退一百到一百”的价格战。就在街对面的中关村图书大厦立即卷入其中。2006年7月15日，世界屋脊正式启动了“3000本畅销书打八折”的奖励活动，而中关村图书大厦当天对全体观众打八五折。

经历过几次价格战的《世界屋脊》的老员工透露，价格战过后，世界屋脊图书公司取得了丰硕的成果，客流量增加了六倍，销量增加了五倍，是他们预期的两倍。第一次尝到甜头后，世界图书公司的屋顶继续毫不客气地演奏。

这一策略在2006年10月达到了顶峰:世界屋脊书店的日客流量达到了3万多人。世界屋脊书店的一位老员工说:“书店的总客流量就是这个数字，还会有更多的踩踏事件发生。”

“如果换算成商业地产的价值，每平方米增加3000元没问题。整个地块拥有超过100，000平方米的地产，整个地块必须升值超过40亿英镑。”据业内人士透露，强劲的人流使得世界屋脊的地价迅速升值，受到市场的高度追捧。

除了房地产增值，书店也是股东的高质量现金储备。

在图书发行行业，记账期是三个月、六个月甚至一年。世界书店屋顶最早的运作模式是让出版社决定关门日期。然而，还有一个附加条件，即出版社必须支付某本书的费用，即该书从书架上拿下来。

在这一政策下，80%向世界屋脊书店供货的出版商选择3-6个月的账期，月流量约为1000万元，也就是说，世界屋脊书店的账面上有6.7亿现金。

目标

如果世界屋脊图书公司在业务上取得成功，其股东最终可能不会放弃业务。然而，书店业务的急剧恶化和免税期的终止加速了股东安全的进程。

由于选择单店经营，除了免租金之外，世界书屋的其他一些费用显然比其竞争对手要高得多。中关村图书大厦隶属于北京销售集团，北京销售集团是一家拥有西单图书大厦、王府井图书大厦和各区县商店的公司。它以相对较低的成本实现了统一采购、配送和供应。

与新华书店相比，包括《世界屋脊》在内的民营书店更加脆弱。到目前为止，全国图书市场40%的销量来自教材，这是国家赋予新华书店的“特殊利益”。私人书店在这方面几乎没有机会。

然而，民营书店无法与新华书店竞争占市场20%的教学辅助图书，只能在小说和畅销书的夹缝中生存。另外，新华书店的账期很长，有的长达几个月，有的甚至长达一两年。

第一任经理宋丽试图以专卖店的方式打造一个活生生的世界。他按照儿童、英语和建筑等消费类别，建了26家中小型商店，希望通过逐个振兴“小单元”来振兴书店的“大盘”。然而，这一策略在宋丽离任后并未得到遵守。

与此同时，三年免税期即将结束。《世界屋脊》的员工透露，到2009年7月，当《世界屋脊》要从中关村撤出的消息传出时，恰巧免税期已过了三年。此后，世界屋脊将进入税收减半阶段，税收成本将开始显现。

2009年10月3日，在连续三年亏损数千万后，世界书店的楼顶迁至濠海大厦的地下室，更名为“世界书店楼顶郭林峰书店”。两个月后，世界大厦的屋顶正式更名为“中国技术交流”大厦。1月20日，世界书店的屋顶正式关闭。

现在，世界大厦楼顶的产权属于北京市海淀区政府授权的国有独资企业“北京超市发展国有资产管理公司”。然而，该公司相关负责人拒绝向本报透露任何有关世界大厦楼顶产权交易的信息。

2007年年中，世界屋脊作为一个房地产项目的价值达到最高点，售价约为25000元/平方米。然而，大股东国丰集团出于某些原因没有采取行动。当他们去年转让时，他们可能在等待一个更好的价格。

据业内传言，世界屋脊仍欠读者储值卡和出版商大量债务。