ST成功疑闯银监会禁令

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计划与江西国际信托合作，用10亿信托资金购买土地

就像银监会严格控制信托公司发放土地储备贷款一样，st呈贡(000517)(000517)今天发出了与江西国际信托合作开发地块的通知，显示出“突破障碍”的迹象——从字面上看，这是一个普通的项目合作开发，但实际上是“信托贷款支付土地价格”。

根据今天st成功的公告，康源地产，其子公司，计划与江西国际信托共同建立宁波康信地产，合作开发宁波鄞州新城的地块。在康信地产23亿元的注册资本中，康源地产和江西国际信托分别以货币出资13亿元和10亿元，分别占注册资本的56.52%和43.48%。

房地产企业和信托公司之间这种看似常见的“合作开发”模式实际上是“隐藏的谜”。首先，江西国际信托购买股份有一个期限，即持有康信地产股份的期限总共为2年，到期将被康源地产回购，收益率为8.1%/年。其次，这种公平合作也得到保证。如康源地产以康信地产56.52%的股权作为回购江西国际信托剩余43.48%股权的担保，st成功控股股东融安集团也以上市公司8000万股限制性股票作为上述履约担保，并为康源地产股权的受让方提供连带担保责任。同时，此次开发的妙言-4地块也将抵押给江西国际信托。第三，江西国际信托将设立信托计划，筹集上述10亿元。

虽然字里行间只提到“合作开发”，但江西国际信托持股的经济实质只是一笔两年期的信托贷款:江西信托将通过发行信托计划筹集上述资金，而融安集团和康源地产也将部分股权和土地作为还款(即回购股权)作为担保。

根据银监会的规定，信托公司可以向符合条件的房地产项目发放贷款，但有一条红线是不能碰的，即“土地储备贷款不能用信托资金发放”。然而，上述资金的目的恰恰是支付土地出让金。

根据公告，康源地产持有相应部分股权，已付土地款13亿元，康信地产成立后，江西国际信托出资将用于支付妙言4号地块剩余土地款。

根据去年12月st成功的公告，康源地产于12月14日赢得了上述地块，总面积为98590平方米，价格仅为23.07亿元。可见，上述江西国际信托10亿元投资不仅是信托贷款，其实质是用于支付上述地块的剩余出让金，属于新规定中的“土地储备贷款”范畴。

通过这种“曲线救国”的方式，康源地产不需要直接与法律法规“冲突”，还可以获得信托贷款来支付土地价格。值得注意的是，23日召开了董事会沟通会议，银监会新规定于今年2月11日发布。即使上市公司不知道这些规定，信托公司也应该知道新的规定。如果所有房地产企业都采用这种方式用信托资金支付土地价款，“信托资金不得发放土地储备贷款”的规定也将面临被封杀的危险。