海南房地产：从“住宅化”到“旅游化”

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新华社三亚3月21日电作为中国最适合开发旅游地产的地区之一，海南旅游地产的空高入住率问题日益突出。旅游和房地产如何真正实现互动升级？在20日举行的2010博鳌国际旅游论坛房地产与旅游主题论坛上，专家呼吁海南大力发展分时度假酒店等多种形式的旅游房地产，使海南成为中国旅游房地产的典范。

旅游地产的住宅化趋势带来了空的高入住率

中国生产力规划专业委员会副主任洪光认为，旅游房地产不仅仅是旅游加房地产。“从旅游房地产的早期发展过程来看，更多的旅游业带动了房地产，许多旅游胜地都开发了房地产，但旅游业没有。旅游地产住房的趋势必须彻底纠正。”

海南旅游房地产也显示出住房的趋势，使得海南房地产空的入住率很高。据统计，在三亚湾等海景房最集中的地方，社区的入住率大多在20%左右。

海南省文昌市“中南森海湾”房地产位于62万平方米的海湾公园。据该楼盘的销售总监王景南介绍，自开盘以来，已售出3000多户，而且所有买家都来自岛上，入住率不到10%。

“一次性销售的房地产开发模式会造成‘三废’和‘一个增长’，即建设空浪费、基础设施浪费、公共服务设施浪费和管理成本增加。”海南省住房和城乡建设厅总规划师魏松表示:“因此，海南旅游房地产的规模和档次亟待提高，相关配套设施有待完善。”

此外，海南房地产开发属于资源型开发，对自然生态资源和旅游资源的占有和依赖程度较高。目前，传统地产和旅游地产都位于海滨、湖滨、山区等优质资源区，竞争明显。许多地区已经将大量规划的旅游用地转变为居住用地，这在一定程度上影响了空房优质旅游地产的发展，而一些常规地产在海南旅游资源的“华丽外衣”下正在迅速发展。

旅游房地产的最大特点在于其公共属性

中国住房和城乡建设部首席经济学家李炳仁认为，房地产和旅游业属于现代服务业范畴，两者的发展具有明显的相互促进作用。在产业发展方面，房地产业参与旅游基础设施的开发和建设可以提高旅游接待能力；旅游业可以为房地产业注入新的理念，拓宽产业发展范围。

中国房地产协会副会长兼秘书长朱认为，与常规房地产相比，旅游房地产最大的区别在于其更强的公共属性，即以公共旅游资源的利用效率最大化为目标，而常规房地产只考虑普通商品房的开发、经营和销售。“海南的旅游资源非常稀缺和珍贵。如果更多的人能够享受到海南的公共旅游资源，就必须大力发展旅游房地产。”朱对说道。

目前，海南已经意识到纯住宅常规房地产比重过高所带来的隐患。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设和发展的若干意见》明确要求海南要积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，发展房地产旅游地产已成为促进海南房地产市场持续健康发展的共识。

海南省副省长姜斯宪表示，海南旅游地产应该多元化，应该建设更多的商务旅游地产项目。“市县政府和开发企业应该看得远远的。你拥有的资源是最好的。不要只做商品房，一次全部卖掉，把最好的资源用于可持续的商业项目，比如建造更多的度假酒店和主题公园。它可以保证企业的长期利润，丰富海南国际旅游岛的旅游内容。”

“未来，海南最好的土地资源将用于与旅游业相关的旅游房地产开发。”海南省住房和城乡建设厅总规划师魏松表示:“与此同时，海南旅游房地产的发展将走品牌化、专业化、战略化和精细化分工的道路。”

海南将成为中国旅游地产的典范

在国际旅游岛建设的背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设和发展的若干意见》明确要求海南“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展具有海南特色的高品质星级酒店和度假村。”加强产权式度假酒店开发、建设和销售的规范化管理。稳步发展度假住宅地产，满足不同需求，如防寒和疗养。鼓励发展家庭旅馆业务和房屋租赁业务”。

李炳仁建议，海南旅游房地产开发应高度重视自然资源和生态环境的保护，从项目选址、规划、设计、建设和污水、垃圾处理等方面处理好开发建设与环境保护的关系，重视生态环境建设，加大环境建设投资，使项目建设与生态环境建设相协调。

朱认为，海南房地产的发展必须与国际旅游岛的开发建设相结合，要从常规的房地产开发和销售转变为满足海内外游客度假休闲的需求。同时，抓紧制定政策，培育和发展二手房市场和租赁市场，鼓励岛外购房者直接出租闲置房屋或与物业公司签订协议，并要求物业公司代为出租。“这不仅有利于房屋所有者和物业公司，还能为游客提供闲置住房出租，最大限度地发挥旅游公共资源的效率。”

何洪光认为，海南旅游房地产的发展应该首先服务于旅游业，而不是旅游业服务于房地产。“从旅游房地产及其在房地产价值中的地位来看，它是以住宅和酒店之间的产品为基础的，离酒店越近，价值就越大。”

洪光说，在社会经济高度发展、休闲度假成为社会需求的时候，海南的优质资源是非常宝贵的。海南旅游房地产的发展方向应该是资源共享、科学调控、和谐配置，走联合购房之路，走分时度假模式。同时，要创新旅游房地产的产权模式，提倡不卖一套旅游房地产，只卖一套。“让这个旅游地产的使用权和所有权流动起来，形成一个产业化模式。这样，国际旅游岛的旅游地产将成为中国的典范。”