负债不可怕之投资篇：善用负债 撬起财富

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银行不会轻易借给你几十万元的投资，而私人借贷的成本可能远远高于你的整体投资回报。因此，要通过债务进行投资，我们必须找到一条可行的路径。房地产投资是获得银行贷款支持的最简单方式。保证金产品和具有杠杆机制的分级基金也是个人投资者可以尝试的突破。

我们可以用“借鸡生蛋”来形容债务投资。当我们用别人的钱投资时，大部分利润都可以装进自己的口袋。毫无疑问，这是一个非常好的主意。

然而，做到这一点并不容易。

首先，投资融资不是那么简单。银行不会轻易借给你几十万元的投资，而私人借贷的成本可能远远高于你的整体投资回报。因此，要通过债务进行投资，我们必须找到一条可行的路径。相对而言，房地产投资是获得银行贷款支持最简单的方式。从房地产市场出生的大量百万富翁，无论是开发商还是房地产投资者，往往都是从“负翁”开始的。杠杆投资工具，如保证金产品和具有杠杆机制的分级基金，也是个人投资者可以尝试的“突破”。

其次，在使用债务投资时，我们必须学会管理风险，这是提高资金杠杆最困难的部分。要小心，不仅要敢于面对风险，更重要的是要理解和化解风险，通过各种手段将风险控制在可控范围内。

房地产投资的“正现金流”

罗伯特清崎用他的书《富爸爸穷爸爸》带给人们对财富的新理解。他说:财务自由是人们财务管理的最终目标。在罗伯特·清崎看来，他已经做到了这一点。被动收入完全可以给他丰富的物质生活:一栋好房子和一辆好车。罗伯特·清崎是如何实现他的财富自由的？他开创了自己的事业，拥有了自己的公司；他演讲并去世界各地宣传他的“富爸爸”理论；然而，房地产市场是他成功的金融自由的基础。

"为什么选择房地产投资？"当无数人问他这个问题时，他总是回答:“银行不会轻易借给你1000万美元，但当你投资房地产时，你付10美元，但银行愿意借给你90美元。”这是债务，这是杠杆，这个工具给罗伯特·清崎带来了巨大的财富。

1973年，罗伯特·清崎支付了2000美元的首付，并立即以18000美元的租金买了一套房子。扣除抵押贷款费用后，他的月净收入只有35美元。尽管35美元微不足道，但这笔资金作为正现金流继续流入罗伯特·清崎的口袋。一年后，随着房地产的升值和手头现金的增加，他从银行借钱买了第二套房，这样就把房子跟房子一起抬高了，从套房买了公寓，从一套到整套都买了。目前，罗伯特清崎名下有1400多套酒店式公寓，价值超过3700万美元。

并非所有的房地产投资者都像罗伯特·清崎(Robert Kiyosaki)那样幸运，尤其是在美国房地产市场，那里的房地产升值缓慢。在2008年的金融海啸中，大量房地产受到影响，价格大幅下跌。在中国，自2000年以来，房地产市场一直在飙升，房地产投资者很容易获得房地产的大幅升值。然而，近年来，随着房地产调控政策和严格的抵押贷款政策的不断出台，住房价格低迷，许多依赖银行贷款的投资者甚至打破了资金链。

那么，罗伯特·清崎是如何成为一个成功的“消极的人”的呢？

在介绍他的投资经历时，他强调了购买成本。罗伯特清崎(Robert Kiyosaki)说，当房地产价格最低时，他总是选择用少量首付和大量贷款购买房地产。在离罗伯特·清崎家不远的一个社区，他曾经以市场价格的一半在别人眼里买了68套“问题房产”。通过简单的维护、重建和清理，这些房产重新焕发了生机，这不仅给他带来了可观的租金，也带来了可观的升值。

更重要的是，较低的购买成本使罗伯特清崎实现“正现金流”成为可能。尽管银行愿意借钱给他，但债务越高，每月偿还银行月还款额就越多。

此时，较低的总价格意味着较低的每月现金流支出。罗伯特清崎说，他会仔细计算首付款，贷款利率和租金，使每月租金收入超过每月的贡献，从而确保实现正现金流。基于房地产本身的正现金流，房价的变化不再是威胁房地产投资的因素。当房价上涨时，他可以获得丰厚的房产增值收入；即使房价不涨不跌，房租也能给他带来净收入，而且不存在无法偿还贷款的问题。因此，尽管使用了杠杆，罗伯特清崎成为一个成功的“消极的人”，因为控制了“积极的现金流”。

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