价格战后劲儿拖累万科 看淡市场设置60%促销底线

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2010年春天，万科向投资者交出了一份漂亮的成绩单，但在漂亮的数字背后，万科在2008年开始的价格战也开始发挥“负面”作用，使得销售毛利率降至22%，低于2008年。

然而，今年的市场环境是暗淡和不明朗的，这使得万科降低了对今年销售率的预期。总裁于亮第一次抛出了“促销底线”:当开盘月份的销售率低于60%时，就进行促销，这从侧面反映出在政策收紧的趋势下，以万科为首的开发商对今年的房地产市场并不乐观。

毛利率低于2008年

随着2009年房地产销售的繁荣，万科的业绩也大幅提升，但与此同时，这也让房地产老板尝到了价格战的苦果。

由于2009年万科每平方米的结算单价约为7984元，比2008年下降了11%，也将毛利率从27.9%拉低至22%，甚至比2008年还要糟糕。

根据CICC发布的报告分析，万科2008年的销售额呈现出明显的先高后低的趋势。2008年12月平均销售价格同比下降17%左右，而2008年末销售的273亿元未清资源大部分结转至2009年，这使得万科2009年报告期的结算毛利率同比下降5.9个百分点，至22%。

另一方面，2007年和2008年的土地储备基本上用于2009年出售的项目。因为公司2007年新增土地储备的平均地价高达3581元/平方米。低廉的销售价格和高昂的土地成本使得“两头生气”的利润迅速下降。

然而，CICC认为，万科2009年底的平均售价达到10372元/平方米，比2009年的平均结算价格高出30%。预计2010年万科毛利率将明显反弹。

另一方面，截至2009年底，万科合并报表范围内仍有343.5万平方米的出售资源，合同总额为356.3亿元，占CICC预测的万科2010年结算收入的66%，其2010年业绩非常确定。上一页123下一页