400亿准备拿地 远洋地产目标第一梯队

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第一步是加快海洋房地产的国有化。2009年底，远洋运输通过并购在重庆和黄山收购项目，并在上海开设分公司，为土地做出了巨大努力。

“我希望通过三到五年的努力，公司能够从一个区域性的第二梯队发展成为一个综合实力和排名前列的全国性房地产企业。”海洋地产总裁李明的目标是将营业额和利润提高30%-40%。

西南布局

2009年底，中海地产以超过1亿元的价格收购了重庆一家公司55%的股权，该公司拥有一处占地面积约90万平方米的当地土地的一级开发权。该体育房地产项目位于重庆市巴南区。黄山项目位于黄山市屯溪区。与此同时，中远集团还完成了对北京一家公司的并购。

李明强调，远洋运输下一步发展的重点地区是华东和西南地区。上海分公司已经成立，并获得了新的项目。集团还派了一名高管到上海分公司担任负责人。

“据估计，300亿元人民币足够北京得到300万平方米的土地储备。在上海，同样的面积估计为1000亿元，但没有新的土地。北京和上海都是供不应求的城市，每年的完工量都在下降。”李明说，该公司有400亿可用资金，包括自有资金和银行信贷，但显然需要仔细衡量可以购买多少土地和在哪里购买。

根据2009年半年度报告中中海地产的销售情况，北京、大连和天津是其销售收入的主要来源，分别占当前销售额的53.5%、20.7%和10.3%。不难预见，经济发达的沿海地区和一线城市仍是下一阶段海运销售的主角。

在市场回暖、地价飙升的背景下，中远集团采取了通常的方式——通过并购来获取土地。2009年，中远集团很少通过招标、拍卖和挂牌的方式收购土地，而是收购了一家拥有重庆一级土地开发权的公司的股权。此前，中远在北京收购大量土地储备的战略是进行一流的土地开发。M&A和一级开发通常可以获得一些位置相对较好的土地，中远集团最近收购的土地储备有一半来自M&A..

虽然他有很好的资金实力，但李明还是对土地市场表示了谨慎的态度，而且位置总是放在第一位，“因为资本市场对公司估值的评价体系已经发生了变化。”1500万平方米的土地储备是中海地产的合适区域。现在，一年完成面积为100-200万平方米，土地储备保持在一年完成面积的10倍，已经是一个上限。目前中海地产对土地的要求应该是地块含金量更高，布局结构更合理，而不是单纯追求数量。”

中远集团2009年的销售额为140亿元。他们今年能否进入200亿军团只能由时间来回答。

两年波动定律

“从中国过去十年的房地产发展来看，特别是在一、二线城市，有两个规律:一是整体形势一直在上升；其次，两年内总会出现周期性波动。这两条定律可以用来看2010年、2011年和2012年。我不能在一年内看到他们，但我认为他们都可以在三年内看到。2007年、2008年和2009年这三年与2004年、2005年和2006年是一致的，都是上升的，但最多两年后会有一个波动规律，所以我们也用这两年来看未来的发展市场。在未来三至五年内，该行业将会有长期发展，企业将会有一个快速发展的环境，但企业应调整资本结构、风险、发展规划和产权结构。当波动来临时，你可以通过。这也是我们强调战略和协调战略布局的一个因素。”李明制定公司战略的出发点来自对房地产发展规律的研究和判断。

李明认为，住房市场每两年波动一次是正常的。对于公司来说，重要的是判断是否要收回土地，同时提高管理效率。“现在公司已经进入了需要销售能力的一年，这是投资的一年。”李明对今年的评判很有信心。

事实上，中远集团已经进行了大量的组织调整，以满足快速扩张的需要。

过去，中远作为一个项目公司管理不同地方的项目。目前，中远集团已按地区设立了北京地区业务部、天津地区业务部和东北地区业务部。中海地产的一位高管认为，这种区域性公司可以缩短管理链，降低层级，提高集团运营效率，加快本地公司对市场的反应，使定价和营销机制更加灵活。就财力而言，中远集团仍采用集团公司控制风险的方式，所有土地拍卖均由总部决定。

人寿股票

对于中国人寿成为中远最大股东后是否会改变公司未来发展方向等敏感问题，李明表示，中远董事会基本稳定。中国人寿更多的是一个投资者的立场，只有一个非执行董事被任命为董事会成员。中远集团董事会仍保留两名非执行董事。

对于保险基金成为中远房地产的最大股东，李明表示，2009年底，中远是根据项目发展的需要而不是资本市场的判断增发股票的。当时，中国人寿的认购也是投资银行的组合，这是一种标准的市场交易。1月12日，中国人寿购买了中化持有的4.23亿股中海地产，中化逐步退出中海地产，这是双方在2007年中海地产上市前后的既定安排。中化集团还有一家上市公司——方星房地产。考虑到横向竞争，中化集团逐步退出是各方的共识。中海地产将密切关注监管机构对保险资金使用的规定和精神，并遵循相关政策。