大龙地产：未解的资金迷局

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在北京顺义区政府控股公司大隆地产(600159)戏剧性地拿下顺义区天竺22号地块，在北京土地市场上创下了单价和总价的双倍价格后，大隆地产在短短两个月内走出了股价跳水的巨幅上涨曲线。

大隆地产发言人马志芳表示，大隆地产是顺义区最大的房地产公司。除了在顺义的大本营之外，它还在北京二环路的王府井(600859)商业街和宣武区的沪芳桥有保留项目。此外，它还将触角延伸至中俄边境的内蒙古满洲里和中国南部沿海的广东中山。在2008年和2009年，公司的经营业绩实现了大幅增长。然而，在投资者眼中，这家上市后五年没有支付股息、高管非法减持后迟迟不作解释的公司，一直被称为“铁公鸡”。

年报中未解决的基金悬念

1月28日，陷入“违约门”的大隆地产发布了2009年年报。

根据本年报，截至2009年12月31日，在大隆地产2009年的预付款中，仅“顺义区后沙峪天竺开发区22号预付款”为2亿元，未见到10亿元的首期土地出让金。2009年12月3日，北京市土地整理储备中心主任王兵表示:“大隆接手地王时，我们也怀疑他的支付能力，但他确实按时支付了第一笔保证金。”然而，当时支付首期10亿元土地价款的最后期限尚未到来。1月25日，北京市国土资源局局长魏在北京两会期间表示，大隆地产从未签订过出让合同，也从未支付过土地价款。国土资源局已经向大隆房地产发出了最后通牒，如果最后通牒没有得到执行，土地将被收回。

这也从另一个方面证实了大隆地产可能没有按照规定在成功转让后的15天内支付10亿元。

尽管大隆地产表示将积极筹集资金，但其年度报告仍未解决公众对其资金来源的疑虑。据年报显示，2009年底，大隆地产的现金余额为2.55亿元，远远低于剩余的48亿元土地出让金。

大隆地产2009年年报中“公司未来发展战略的资金及使用计划、资金来源”一栏显示，未来将“加强银行与非银行金融机构的良好合作，开展多元化融资方式，补充公司项目开发资金；充分利用公司在资本市场的上市优势和资源优势，选择合适的资本运营时机，拓宽资本市场融资渠道，进一步增强市场竞争力。”。

就其在资本市场的表现而言，该公司已连续五年未支付股息，并已被取消公开发行资格，尤其是在2008年，当时该公司表现良好。大隆地产2007年非公开发行8.8亿元用于玉龙花园三期工程建设，现已全部投入使用。然而，北京国资委2009年8月批准的7000万股非公开发行计划将于今年2月到期，尚未正式发行。此外，大隆地产筹集的6.5亿资金将用于王府井西餐厅项目的建设，其余资金将用于补充流动性。

分析师表示，直接从银行获得贷款或通过发行债券筹集资金可能会筹集到一些资金，但很难完全解决资金缺口。一方面，目前房地产行业的开发贷款和债券审批紧张，另一方面，这将大大增加大隆房地产本身的财务成本。另据消息来源称，大隆最近从多个项目转移资金支付土地价格，包括大隆控股的顺义别墅项目玉树。但对于50亿元的地价来说，这部分钱只是九牛一毛。因此，如果大隆真的不打算放弃这个项目，更有可能的方式是寻求企业合作(可能的合作伙伴包括土地级开发商蔡颖地产)，拓宽资金来源，降低风险；在后期，土地成本将通过适当调整规划来稀释。

土地收购的动机

鉴于大隆地产作为顺义区企业的特殊地位，一家投资公司的房地产分析师对其收购土地的动机提出质疑。“大隆地产在低价收购土地方面具有先天优势，顺义的很多项目都是由其开发的，包括巩俐等高端别墅项目。大隆在声明中提到，公司目前的土地储备为164万平方米，平均底价为2229元/平方米。甚至王府井和宣武两个地理位置优越的地块都是通过协议转让其他企业的土地获得的，征地成本相对较低。据统计，开发商的土地收购成本仅占预期售价的18%，毛利可达50%以上。此外，顺义新城的建设还有很多项目需要开发，像大隆这样的国有企业显然具有征地优势。他为什么要花这么多钱买这么一块显然会对公司财务状况有很大影响的土地？这很令人费解。”

分析人士表示，根据北京市的相关规定，土地出让金上缴市财政后，“八区”土地出让收入的一半将返还给区，其他郊区县全部返还给区。根据该规定，该地块获得的50亿元土地出让金将由顺义区政府全额收取。

2009年，顺义区土地出让收入为87.5亿元，仅次于朝阳区和房山区。顺义区的gdp超过了宣武和崇文，经济增长率超过了海淀和西城，位居第二，成为今年的黑马。

这位分析师还表示，即使大隆地产净亏损2亿元，对上市公司来说似乎也是一个巨大的损失，但对其控股股东顺义区政府来说却无关紧要。

“如果土地级别的开发商在这块土地旁边开发龙湾别墅项目，它将直接进入二级市场进行招标和拍卖，并提高价格。它太摇摆不定，人才不能做到这一点。”他说。

北京城建(600266)投资公司总经理杨运城说:“大隆拿走了这块地，因为它已经绝版，是中央别墅区最后一块低密度住宅用地。但关于资金如何流出，他们会有自己的方式。”

周围的二手房价格下跌

2009年11月下旬，住在顺义的程先生以700万元的总价在离石花园购买了一套4居室的双人公寓。当时，22000元/平方米的单价涨了不少，但远低于大隆地产附近的征地底价。程先生说，大隆地产拍下顺义照片的第二天，中介告诉他，周边二手房的挂牌价格已经上涨了10%，而且还会继续上涨。为此，程先生的家人卖掉了位于通州北苑的两处房产。然而，我没想到通州的房价在12月份上涨了8%，虽然这栋房子也涨到了750万元，加上高额的税费，相当于少赚了50万元。在北京市国土资源局宣布大隆地产禁售后，程先生立即去中介公司将该房屋挂在该房屋中出售，成本价为750万元。

据北京中原三级市场研究部统计，11月份，大隆地产获得了王者称号，巩俐花园和东方太阳城的价格涨幅甚至接近12%。顺义房地产市场的平均价格从8160元上涨到9120元。增长11.8%。12月份，该地区房价仅上涨了2.8%，远远低于全市平均房价上涨6%的水平。

今年1月以来，由于非普通住房营业税的提高，该地区二手房市场率先有资格进行调整。截至1月25日，区域交易量下降了90%，远高于全市的下降速度。但是，房屋的上市量明显增加，王迪周边地区的房屋存量从12月份的2200套增加到目前的3000套，增长了36%。而客户需求明显下降，下降了80%左右。这个高端住宅集中的地区原本就缺少顾客，尤其是在23号之后。目前，顺义二手房平均上市价格已从12月份的最高价9250元降至8950元，降幅为3.2%。

从1月23日开始，顺义市场只卖出了8栋别墅。据北京中原三级市场调研部统计，从23日开始，中心别墅的成交量在过去几天大幅下降。