中坤地产：远离“地王”的另类生意

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中昆投资集团董事长黄努波用三个“更多”来形容他对“王迪”的蔑视。“市场上总有人比你更鲁莽，比你更富有，比你更致命。我为什么要与这些人争夺这些有限的资源？”

当8月31日的土地限期悄然到来时，黄努波意识到土地供应制度的“附庸时代”已经过去。就未来趋势而言，中央企业大鳄和大型住宅地产开发商显然将成为“土地王”竞争中的霸主，而对于中型民营资本企业而言，“土地王”的前沿硝烟注定离他们越来越远。

“大钟寺是我六年前做的。当时，赢得了什么土地，使用了什么目的，这些土地被用于农村贸易，而农村贸易只能用于商业。虽然它开得晚，但还是回头看比较好。我也卖了一些，2万元/平方米。到目前为止，人们发现北京的空商务房越来越小，所以这个位置非常重要。现在你可以卖5万元/平方米，将来卖10万元/平方米是正常的。本项目建筑面积为43万平方米。多少钱？”黄努波说道。

在“8·31”截止日期前，黄努波选择了商业地产和度假地产，这块地盘就此成型。

别人不想要的土地

2004年后，中坤投资集团主要通过招标、拍卖和挂牌的方式取得度假地产的土地，或者是其他人不想要的度假地产的土地。“安徽桐城的土地每亩几十万元，周边地区每亩一百万元。黄山有几千亩土地，当时是每亩1万元。但现在土地价格超过了每亩50万元。”黄努波介绍道。

这种通过“不完全竞争”获得土地的思维和能力，与黄努波多年来官、诗、商多重身份重叠的人生经历密切相关。20世纪80年代，黄努波大学毕业后，他在中共中央宣传部工作了10年。1990年，他被调到建设部中国市长协会。1995年，黄努波成立中坤投资集团。

在1996年参加中欧商学院emba项目之前，黄努波依靠的是各部委的勇气和资源。1995年，他与北京第三印刷厂合作翻修了一栋办公楼，然后去宜昌做房地产，用现金流在山西经营了两家三星级酒店。

广为流传的“第一桶金”是北京城市网景项目，是与其emba同学、海洋地产总裁李明合作开发的。黄努波出去了，李明付了钱。“土地是协议出让的，很便宜，但是房价超过6000元/平方米。”这个项目给黄努波带来了5000多万元。

上世纪90年代末，黄努波投资1000万元在大兴购买了美亚学校，但1999年公立学校的扩张稀释了私立学校的收入。2000年，中坤投资集团与中国网球协会、中国市长协会共同创办了中国网球学校。虽然转学没有赚钱，但大兴区庞各庄这块200亩土地的地价与当年1000万元的投资有很大不同。黄努波透露，2010年，中坤国际广场这一商业综合体项目将建在中坤投资集团举办网球学校的原址上。一期工程占地60万平方米，总面积200万平方米。

住房开发、投资酒店和开办学校是黄努波在20世纪90年代突破的视角，但影响最深远的是1997年在皖南宏村的旅游开发和文化保护工程。最初的400万元投资不仅支付了诗人的感情，而且逐渐带领中坤投资集团避免了与大型房地产企业的对抗，以更少的成本赢得了长期资本。

在古村落宏村，2009年的门票收入接近1亿元。门票销售的大幅增长也导致中坤投资集团与当地政府和普通民众重新分配利益，对当地政府的比例从5%上升到40%。“应该说，政府和村民已经形成了一个有利可图的双赢模式，所以现在没有阻力。”黄努波说道。上一页12下一页