凌嘉琪：对本轮房产热潮形成原因的四大误判

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作者:凌

最近，一系列的报道和解读认为，很多人对国家房地产政策的解读存在四个方面的误判和误解:

第一个误判是，本轮房地产价格自去年1月以来的上涨是由上海的刚性需求推动的。然而，真正的情况是由“受国际金融动荡影响的中国中小民营企业主”推动的:他们判断，在出口大幅减少、业务难以开展的情况下，这种情况将持续约三年，因此他们解雇员工、关闭公司并提取资金。留下一部分生活费，把剩下的资金全部投入上海房地产，并选择高档住宅建筑购买。大老板买一栋楼，中间老板买一层楼，小老板买几套。他们的赚钱策略是“人闲，钱忙”。正是他们拉动了2009年1月上海房地产市场的第一波浪潮。3月，“上海春季房展”拉开帷幕，一些刚性需求加入购房行列，为1月份进入楼市的中小民营企业主掀起了一场“轿子”。

第二个误判是，本轮监管的基本出发点是房价，而不是抵押贷款。媒体舆论认为，监管是为了让穷人买得起，这是社会学角度的一个视角，也是一条容易哗众取宠的捷径。事实是:在飙升的房地产市场中，国家的贷款额超出了预期。如果我们把美国的次贷危机作为一个警告，我们必须给抵押贷款降温。国务院发布的一系列政策的逻辑是正常的:如果你有钱买房子，你应该买得起。如果你能买得起房子，请付清所有的钱，不要向我的银行借钱。只要你有钱买，你就买得起，不要借钱给我，你可以以任何价格买。但是没有办法从银行借钱买房子！(这是给富有的买家的。如果你真的想要住房和改善，那么我会借给你，有条件地借给你。这是从国家金融安全的角度出发，并不违反市场经济规律。这是国家需要捍卫的真正立场，这是自然的。许多对媒体的解释都是从政治学的角度来解释的。根据这种解释，房地产账户不能计算在内。在历史的长河中，这种解读肯定会留下一个笑柄。

第三个误判是，本轮房地产高潮正在上升，市场参与者的目的是投机房地产，但真正的原因是，在通胀预期下，公众的资金正在寻找对冲工具，而房地产只是无助的公众应对未来通胀的筹码，他们别无选择。不管政策有多严格，货币贬值都会消失。因此，只要通胀持续，无论政策有多严格，都无法阻止社会储蓄向房地产行业的冲击。这项势不可挡的政策就像海啸和地震一样无助。除非在2010年有新的避险选择。

第四个误判是预测2010年房地产的走势。但结果很可能是:命运。房地产市场有三个原因:第一个原因是人民币汇率升值。只要空的人民币升值幅度仍然很大，海外热钱就会继续激增。第二个原因是通货膨胀。只要价格在第一季度跑得快，房价还是得赤足前进。第三个原因是提高利率。提高利率，人们对国内需求的热情会急剧下降，他们不得不把钱藏在银行里。不要提高利率，人们的资金会很匆忙，他们将不得不运送货物。这是政府的问题:强迫它(不要提高利率)，所有的钱都流向房地产股票；不要推(提高利率)，所有的钱都会藏在银行里。(作者是华东科技大学房地产与城市文化研究所特约研究员)