先登外滩再谋“大虹桥” SOHO中国今年再花百亿收购

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潘石屹在上海的第二个项目最初被认为是在“大红桥”地区，但他没有想到老潘会直接扼杀外滩的核心区域。

Soho中国(0410.hk)6月11日宣布，收购上海外滩204号的总收购价格约为22.5亿元人民币(包括拟承担的债务)。收购完成后，公司将间接持有上海郭顶公司90%的股权和项目公司61.506%的股权。

然而，soho中国最终投资收益的算法与过去有些不同。soho中国总裁闫妍透露，项目公司的其他股东未来将获得固定数量的财产，收入不会完全按照出资比例获得。

soho中国董事长潘石屹没有透露项目公司其他股东的情况，以及未来不同股东获得固定资产的具体情况。记者了解到，外滩204地块项目公司是一家中外合作企业，除持有68.34%股份的郭顶外，益电控股和上海农村商业银行各持有15.83%的股份。

与著名的“大红桥”地块相比，位于“外滩金融集聚区”的该地块在业内许多人眼中含金量可能更高，未来将成为上海的核心金融和高端商务区。据老潘说，3万元/平方米的底价是合理的。

一种新的老地块收益算法

外滩204号地块是外滩金融带最受欢迎的黄金地段之一，位于外滩第一排黄金宝地，毗邻上海城隍庙。项目总面积约为22，462平方米。土地可用于商业、金融、办公和酒店用途。项目规划总建筑面积约18.9万平方米，其中地上建筑面积约11.2312万平方米。被公司收购的郭顶公司，地上面积约69，000平方米，地下商业面积约12，000平方米，仓库、停车场等设施面积约50，000平方米。

根据公开资料，204地块的项目公司名称为“上海房地产开发有限公司”，其法定代表人为台湾国际投资有限公司董事长蔡..蔡自2003年10月获得这块土地以来，一直没有进入实质性的启动阶段。本报记者查阅了上海市黄浦区环保局的网站，直到2009年12月8日才出现“丁琪媛外滩204号商业办公楼建设项目环境影响报告书公示”，这是204地块即将开工的消息。

本报获悉，与上海许多黄金地段一样，204地块长期未开发，主要受拆迁影响。潘石屹之所以能够被后来者安置在这块土地上，主要是因为这块土地最终在世博会开幕前被拆除了。潘石屹透露，外滩204号地块已全部拆除，并已取得国有土地使用权证书。“我希望尽快开始工作，争取在2013年下半年完成。”

闫妍表示，项目开发和管理将由soho中国牵头，开发所需资金将由股东根据相关协议出资。

值得一提的是，收购完成后，作为项目公司的另外两个股东——一电控股和上海农村商业银行，他们最终将获得一定数量的固定资产作为其股份和投资收益。

潘石屹表示，项目建成后，目前裙楼商铺的物业基本上被认为是归自己所有，其他写字楼在出售后倾向于遵循公司统一的物业管理模式。

今年再花100亿美元收购

据了解，潘石屹在上海的第二个项目从接触到谈判用了近一年的时间。

“收购资金主要由公司自有资金支付，约占一半以上，还有一些银行贷款。”潘石屹透露，虽然soho中国目前的账面现金仍在140亿元左右，但这仍是一笔贷款，以方便后期和长期发展。“如果信贷紧缩，即使自有资金增加，也更危险，更容易出现风险。”

老潘的一贯作风是喊他有钱，小心谨慎，不要错过任何合适的融资机会。尤其是近年来，soho中国一直高举收购的旗帜。或许在老潘看来，100多亿美元的现金很快就会花光。

"监管政策基本上不会影响soho中国的基本战略."潘石屹表示，今年，公司将高举收购大旗，积极寻找合适的项目。目前，上海的许多其他项目正处于不同的接触和谈判阶段。“去年的收购资金略高于100亿元。今年也差不多，50%将在上海消费。”

据soho中国称，其在上海的首个项目东海广场的入住率超过80%，租金约为6-8元/平方米/天。

东海广场之后，老潘对上海的胃口似乎越来越大，而204地块显然只是新一轮收购的开始。接下来，它会是期待中的“大虹桥”吗？

收购东海广场后，潘石屹频繁出现在上海，并多次表示对上海“大虹桥”地区的浓厚兴趣，而相关的接触和讨论也开始得比较早，所以业界一直认为潘石屹的第二个项目会在“大虹桥”。

然而，记者从内部人士处了解到，soho中国将在“大红桥”找到理想的投资机会和项目，这在短时间内可能难以顺利实现。“很多土地都掌握在有地方国有背景的企业手中，而这些企业本身对出让没有什么兴趣，所以潘石屹的机会并没有想象中的多。地方政府也更倾向于引入控股开发商。”