2010年万科王石“捡了大便宜”

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万科以6.6亿英镑收购天河御品的价格为5593元，目前售价为1.6万元

天河皇家产品项目原名为新恒基皇家产品，项目所在土地于2003年被国美部新恒基集团以1.47亿元的价格购得，相当于约1182元/平方米的底价。这是新恒基集团在广州的唯一项目。《意见》记者在2009年接受笔者采访时表示:“事实上，预售条件在2005年底就已经具备，但开发商新恒基出于某种原因没有申请预售许可证，项目被迫搁置，最终成为一个“未完成的项目”。对于这个未完成的项目没有太多的解释。一个常见的说法是“开发商内部的纠纷”，但这一说法并未得到证实。自2003年以来，“新亨德森皇家产品”已更名六次，但未能在市场上推出。今年年中，在更名为“天河御品”后，开发商还表示该项目计划于8月份开工，但这一声明并未兑现。

不久前，“万科收购该项目”的传言出现，“天河御品”能否起死回生再次受到业界关注。尽管今年以来，万科在北京、杭州、厦门、青岛和宁波频繁收购土地，但在广州土地市场，万科却鲜有身影。目前，广州只有同福路和越秀中路两块土地尚未开发，只有万科柏悦湾的尾货、万科金隅蓝湾和万科城的别墅仍在出售。作者在2009年接受视点房地产新媒体采访时表示:“随着万科在广州的项目存量下降，万科在广州的土地储备已经面临‘断链’的危险。”“万科低调收购这个项目是正常的。万科在广州没有土地储备，也不愿意与财力雄厚的国有企业争夺“土地王”。

2009年11月18日，广州万科房地产有限公司通过股权收购方式，刚刚取得花都银湖湾项目住宅用地的土地使用权和在建项目的全部权益。虽然万科对传言不置可否，但一些业内人士透露，天河御品有望在年底上市，售价约为13000元/平方米，并进行精装修。这个价格比天河御品2009年8月报道开业消息并接受注册认购的价格高出近5000元/平方米。按照1182元/平方米的底价，涨幅高达十倍。(

2010年2月9日《南方都市报》报道称，2010年2月6日，万科天河御品打开了其董事会会议室。2月5日，Zivanko最终宣布了收购天河御品的价格，该价格仅为6.6亿元，相当于每平方米5593元的底价，而销售人员称价格约为每平方米1.6万元。如果销售人员的预测属实，业内人士表示，万科无疑捡了一个大便宜。天河御品的净建筑面积约为22000平方米，容积率为5.5，建筑面积约为118000平方米。万科拥有该项目100%的权益，需要支付土地价款6.6亿元。换算后，底价仅为5593元/平方米。在万科收购时，天河御品已经封顶，节省了大部分建设成本，这是一笔大交易。

在我看来，万科今年为什么要在二级市场收购？万科为什么拿“半成品”代替土地？实际上，有一些原因。

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