万科的敌人

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获得冠军的绿城和保利的销售业绩最终分别锁定在513亿元(协议金额合计为531.5亿元)和430亿元，万科则悄然刷新至634亿元。

仅一年时间，绿城的销售额就从2008年的152亿元跃升至2009年的531亿元；保利地产(600048)的销售额从2008年的205亿元跃升至2009年的430亿元，超过了中国海外房地产的413亿元。

中国的房地产业一直在变化，但从大多数年份的情况来看，发展是主旋律，而变化的主要因素在于发展速度；像2009年这种排名像“乾坤大挪移”一样变化的年份很少见。

黑马绿城

在这些不断变化的企业中，绿城是2009年中国房地产企业中最大的黑马。年初的时候，绿城的老板宋卫平也为绿城的高利息债务头疼，甚至有传言说绿城的资金链将被打破。

万科显然不能再像当初那样坐在泰山上了。

当宋卫平誓言要超越万科，并挑衅性地说“万科建的房子太粗糙”、“先削价后不顾行业责任”、“不再以万科为例”时，包括王石、于亮在内的万科高层完全被激怒了。

2004年，孙宏斌在所有媒体和听众面前宣布，孙科的目标是超越万科，当时在场的王石说:“不可能，万科不是那么容易超越的。”现在，绿城的宋卫平再次扮演挑战老板权威的角色。

于亮回应道:“我们欢迎房地产公司表达自己的理想，但要坐上第一把交椅并不容易。”

于亮说，当老板意味着主动承担更多的社会责任。万科的一些员工更加愤怒。"只要看到每个人都在卖，谁来交税？"

万科和绿城之间的芥蒂已经被摆到桌面上。

绿城成为老板的可能性有多大？宋卫平真的有当老板的野心吗？或者只是借此机会表达对万科的不满？

宋卫平对万科的不满可以追溯到2008年的房地产观望期。王石预测，房地产行业正面临一个拐点，万科“松山湖会议”纪要的传言广为流传。万科随即在包括杭州在内的几个城市推出了通过降价快速撤资的策略。万科在杭州重点项目之一的魅力城市打了7.5%的超低折扣，而绿城的重要项目绿城距该项目仅10分钟车程。丽江。

或许万科在其他城市率先发起了价格战，大多数开发商都不敢说出来，除了绿城的所有者宋卫平，绿城的总部位于长江以南的一个角落。面对万科的降价，宋卫平的话很激烈:“绿城永远不会跟随！”

宋卫平表示，虽然万科高层出面辟谣，但他“宁愿相信松山湖会议纪要的内容是真实的”。“万科如此大幅度的下滑也可能是由于他们相对年轻的领导层。我不知道，不管是华东还是上海，也可能是公司的考核指标和价格指标。有许多因素决定它的行为。.....有人讨论说是万科干的，我们该怎么办？我说，我们和他们相比怎么样？我们是一个不愿意得罪的客户。”

然而，这一次，宋卫平可能不仅仅是冲动，而是有了一个针对榜首位置的具体计划并想认真对待。

“我们对2010年的经济发展有积极的看法，因为我们这么多人的城市化在全世界从未发生过。绿城2010年的销售目标是585亿元。一般来说，200亿元的土地可以带来500亿元左右的销售额。2011年，我们有1400亿套房子要出售，如果我们完成70%，我们可以达到1000亿套。我们想尽快突破1000亿元大关，我们将与其他公司竞争1000亿元的第一名。这是企业数量和质量的第一名。”宋卫平详细阐述了他“争创第一”计划的步骤和可行性。

宋卫平说，绿城最大的优势在于它的质量，在这方面绿城没有竞争对手，“因为只有我们家才能做像我们这样的事情。”这么多年来，我一直认为房地产是神圣的，但我没有看到任何其他公司认为房地产是神圣的，这是我们最大的优势。”

虽然万科和绿城都专注于住房，但两家公司在具体产品定位上的差异是显而易见的。

一些业内人士对万科和绿城做了全面的比较。例如，从产品角度来看，“万科的产品没有案例，现在它提倡工厂式的模块化开发。”将来建造房屋和建筑砌块没有区别；绿城的产品都是个案。根据旧宋(编者按:指宋卫平)对卫生间装修的各个项目，住宅已经升级了三代，至少在方案阶段，可以说是纯手工的。

这不仅是产品形式的鲜明对比，也是两家公司在产品销售单价和客户群分布方面的明显差异。绿城2009年的销售单价达到了14530元/平方米，而万科只有9431元/平方米。

从销售额来看，宋卫平表示，明年销售额将达到1000亿元，超过万科的目标。在政策环境稳定宽松、市场不断完善、绿城自身经营管理没有重大问题的前提下，实现的可能性仍然不小。由于绿城在单价方面有很多优势，万科不得不卖出1.5平方米才能赶上。

然而，万科避开了与绿城等公司的正面对抗，后者觊觎老板的地位，不再执着于保持销售额和销售领域的领先地位。相反，它将扩大酒店和商业地产等控股物业的开发比例，并不关心这一举措对销售面积和数量的可能影响，而是侧重于住房产业化和绿色住房开发，目的是获得在这些前沿领域制定行业标准的权利。王石对保持万科老板的地位很有信心。他说:“每个人都说他们超过了万科，因为他们不知道万科有什么。”

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