“夕阳红”推起地产“朝阳”

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专家、学者、政府和企业精英讨论养老服务业

6月6日，来自政府部门、非政府组织和房地产企业的400多名领导齐聚清华大学主楼学术报告厅。他们都在关注同一个话题:包括养老地产在内的中国养老服务业未来将何去何从？

养老服务政策是可以预期的

“去年，中国在推进养老服务政策方面取得了一些进展。这些措施包括在农村地区建立新型农民养老保险；实施高龄津贴，即向80岁以上的老人发放适度的每月生活津贴；加快养老服务业的床位建设。据初步统计，去年新增老年病床约7万张，新增养老院等养老机构1000多家。此外，整个养老服务行业的工作布局也发生了变化。根据中国的基本养老政策:家庭养老为基础，社区养老为基础，机构养老为补充。养老工作已经从单一的床位建设发展到多元化的养老社区结构。在6月6日举行的首届中国养老产业与养老地产高端论坛上，民政部社会福利与慈善事业促进司司长王指出，养老服务业的发展正得到政策层面更多的支持。

人口老龄化关系到我国的可持续发展，将养老模式向适度包容转变将是未来的发展趋势。但是，王指出，有必要认识到，目前我国的养老服务远远落后于经济发展水平的现状。“十二五”就在眼前。“要在“十二五”规划中制定全国养老服务体系建设专项规划，确定整个养老服务体系建设的基本格局。”这一方向对养老服务业的发展无疑是个好消息。

养老地产需要升级

根据2006年中国以家庭为基础的养老政策，90%的老年人将在社会服务的帮助下通过家庭护理养老，7%的老年人将通过社区护理养老，3%的老年人将留在养老机构养老。这种结构在业界被称为“9073”。

“如果按照‘9073’分类，居家养老可以建造一些适合老年人居住的普通房屋，以及老年住宅小区和老年公寓。社区养老金提供一些服务。老年人在支持社区中享受社区照顾，也就是说，他们住在家里，但社区提供服务。机构养老是指由政府或企业建立的公共福利院、私人疗养院和老年护理中心。老年人生活在机构中，过着集体生活。”清华大学建筑学院教授周燕珉指出了几种针对不同人群的老年房地产开发类型。

同时，她指出，从发达国家养老产业的发展历史来看，它经历了一个先建医院、建养老机构、再在家庭和社区养老的循环过程。“因此，当我们开始支持社区中的老年人时，我们不必走弯路。”。

如今，城市管理者和开发企业积极探索的心态是值得肯定的。据了解，许多城市都有适合老年人的口号，而万科、万通、中海、华润、海尔等房地产公司专门成立了R&D老年房地产团队。

但是，周燕珉表示，目前中国的养老地产存在很多问题。“首先，发展水平相对较低，配套服务设施有限，针对老年人的设计不够。其次，产业规模小，产业整合度低，一些老年人设施设备稀缺，产品特别少，如专用扶手。此外，整个过程也缺乏开发经验，直接搬外国东西是不可接受的。由于不同的国情和不同的发展阶段，在日本，政策层面对养老产业给予了极大的支持。中国的相关配套政策不可能马上出台，所以直接借鉴外国经验，比如日本的小规模、多功能养老模式，可能不太合适。”

周燕珉更尖锐地指出，开发企业缺乏明确的市场定位，老年客户群细分不够，需要更多关注。许多企业只为富有的老年人开发一些产品。事实上，老年人的情况非常复杂，而年轻人的健康状况良好。当他们年老时，他们的健康状况会很差，需要护理。现在，如果你健康，你会觉得你住在一个非常合适的地方。如果你跌倒了，需要护理，目前的产品设计不能满足它。“虽然已经制定了一些政策，但这些政策无法充分实施。特别是有些规定不够详细，适应性更差。”

进入老龄化社会，养老服务业将成为“朝阳”产业。然而，从老年护理地产的起步可以看出，行业需要整合，高端市场亟待开发，跨行业前沿研究迫在眉睫。