万科的新长征

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工业化、绿色住宅、商业地产、旅游地产、老年地产...这些都是中国房地产行业的“龙头兄弟”万科正在做或打算做的事情。你可能会想:万科想要什么？

过去几年，万科从未停止探索。其中一些探索被重复，如工业化和商业地产，经历了探索-休息总结-再探索的过程；有的是阶段性实验项目，如“万慧大厦”和“蚂蚁公房”，如抗震建筑；有些试图引领发展机遇，如绿色房地产和老年房地产；有些经过多年的思考和实践已经取得了成效，如工业化和绿色住宅。

房地产“目标所有者”

2009年，万科面临前所未有的挑战。

2003年，当时在中国房地产行业仍无足轻重的一家房地产公司的老板孙宏斌和万科董事会主席王石声称要超越万科。然而，经过一段时间的超高速发展，以孙为首的新科终于走上了预言的不归路。众所周知，万科不是那么容易超越的。在接下来的两三年里，房地产开发商忙着练习他们抵御寒流的内在技巧，再也没有闲暇去挑战万科。然而，2009年房地产市场的快速反弹和火爆，给一直窥视万科的潜在对手带来了新的机遇:年中，部分房地产行业分析师发表言论，保利可能在年内成为超越万科的黑马；10月，恒大地产上市前夕，“恒大地产前三季度销售面积超过万科”的消息广为流传。万科总经理于亮回应称:“季度数据不一定准确，年度业绩很重要”；第三季度，万科的销售利润落后于中海；11月，一个更强硬的拳手，绿城集团董事长宋卫平，加入了拳坛。他宣称万科的房子太粗糙，不顾行业的社会责任，带头降价。绿城将在三到五年内超过万科...这一声明发表时，公众一片哗然。

万科似乎被高管和员工激怒了。在深圳的一次新闻发布会上，于亮提醒他虎视眈眈的对手，老板的第一位置不是那么容易坐上的。

当老板有什么难的？除了承担更多的社会责任，于亮还承认:“要想成为第二个和第三个孩子，你只需要集中精力迎头赶上，只要一次成功就是成功；作为老板，你要考虑的是如何始终保持自己的成就，当然，这就更难了。”

更直白地说，谁选择当老板，谁就成为“目标主人”，每个人的目标都指向老板的位置。

与净利润相比，万科输给了中海；从销售面积和销售额来看，万科在未来三年内不可能被超越；从土地储备来看，万科2009年新增土地储备远低于保利、中海、绿城等公司。未来三年，万科可供开发的土地规模可能会落后于许多参与者。

王石说:“在规模的问题上，很多人告诉万科比，它很快就会超过万科。因为他们不知道万科有什么，万科的数量没有增加，万科在变，蚕蛹很快变成了蝴蝶。”

那么，这只“蝴蝶”会是什么样子呢？

在2008年的年报中，万科提出了“转型”——从规模和速度的增长到质量和效率的增长。回首几年后，这可能成为万科发展的一个重要转折点。

转型之旅

在2008年跌入“捐赠门”后，王石对自己说:“还很年轻。”

2010年，已经到了耳朵年龄的王石似乎已经成熟。2009年，王石一年到头都很忙。除了登山，公共福利成了他工作和生活中越来越重要的一部分。他正忙着给来自世界各地的大学生做讲座，宣传万科的三大绿色住宅项目和理念；忙着啜饮阿拉善生态联盟，呼吁公众关注中国的环境保护事业；忙着以“观察员”身份参加哥本哈根气候大会，了解国际社会对减排承诺的反应...

王石正在成熟，万科正在成长。

今天，王石和于亮很高兴2008年的行业动荡让万科意识到了潜在的危险，并开始着手纠正。于亮表示，如果不是2008年整个行业的整合，万科的问题会更大。因为规模越大，问题就越多，调整就越难。每个人都可以把万科视为敌人，但万科最大的敌人可能不是别人，而是自己。

两人开始思考万科在这个阶段需要什么。应该坚持还是改变最初的方向和目标？王石表示，万科几年前为自己设定的1000亿元销售目标必须调整。他进行了自我检讨。“我应该明确限制万科收购‘土地之王’，我本来可以这么做的。”他说自己“头脑发热”，认为“大”是企业发展的结果，但“大”不能视为目标。我曾经要求万科管理层“绝对第一”，这不可避免地导致了对规模的追求。如果公司为了追求规模而发展，结果将是畸形的。"

思考的结论是万科的管理平台、运营平台、业务和指导原则等。，应该建立“后危机时代”的新标准。因此，有一种说法是向质量和效率转变。未来，万科将更加关注如何改进产品和服务，全面提升质量。王石意识到“万科远不是一个没有故事的伟大公司。”因此，我们必须重新开始‘折腾’。”在这个辗转反侧的故事中，最引人注目的可能有两点:一是注重住宅产业化和绿色住宅的发展；二是重新打开商业地产的大门。

充满绿色

事实上，早在多年前，万科就开始探索绿色住宅，而精装修和住宅产业化是前两步。此外，从2007年开始，万科开始有计划地逐步减少木制品的使用，如用钢模板代替木模板绑扎钢筋和浇筑混凝土，每平方米节约木材87%。

王石表示，在全国范围内销售精装住宅后，可减少1000万吨碳排放。万科将在2010年退出毛坯房市场，全面开展住宅精装修；到2015年，建筑面积将达到1300-1500万平方米。届时，传统的建筑方式将不再使用，住宅产业化将全面实现。即使没有补贴，这个目标也会实现。

绿色住宅是万科在完成精装修和住宅产业化的前提下的最终目标。就减少碳排放而言，不仅是住宅建设过程中的产业化，更关键的是如何增加减碳住宅的数量，有效减少住宅使用过程中产生的碳排放。

万科在深圳大梅沙的新总部大楼展示了人与自然和谐共处的可能性。为了节约资源和推广清洁能源，该建筑的空中心在电力便宜的晚上制冰，并在白天将冰变成冷空气；该建筑15%的电力消耗来自屋顶太阳能光伏发电。供电系统年发电量达到3000万千瓦时，并与市电相连。多余的电卖给市电，不足的电由市电补充；12万平方米的装修不使用木材，而是使用更环保的速生竹子。

王石对万科在东莞的住宅产业化研究基地寄予厚望。他说:“这座建筑应该成为住宅环境替代能源和未来绿色住宅的典范。”这个基地不需要城市供电，不需要城市供水，不需要污水和垃圾。其发电利用太阳能、风能和垃圾发电；利用雨水与水进行循环；65%的垃圾被回收，35%用于发电。

“我们的节能可以转化为碳减排。一方面，它可以提高施工效率，减少污水排放，减少垃圾和减少用电。事实上，这是为了减少碳排放。此外，木材的使用也减少了，因为木材也固定碳，这大大有助于减少碳排放。”王石说。

虽然万科在工业化和绿色住宅方面做得很好，但它一直像一个“孤独者”。似乎没有多少主流房地产开发商响应王石的号召。成本是主要的制约因素。目前，按照工业化标准，住宅建设成本比传统建筑每平方米高350多元。根据2015年1300万-1500万平方米的启动计划，如果万科想全面实现其产业化目标，每年将投资数十亿元。

"现在大多数消费者都不愿意支付更高的绿色房屋费用."于亮表示，“在推广绿色住宅概念的同时，我们也在寻求在不影响质量的情况下降低绿色住宅成本的方法，使其更容易被消费者接受。”

为什么万科要付出高昂的成本？于亮解释说，中国已经承诺到2020年单位gdp碳排放将减少40%-45%，而建筑和使用是刚性碳排放的主要来源，因此政府将采取一系列措施推进住宅产业化。

王石表示，由于减排目标的推进，房地产行业的工业化将迅速扩大。“事实证明，到2014年，万科及其同行将贡献10%的减排份额。现在看来，即使不是10%，也是20%、30%、40%，甚至50%、60%。房地产业将为实现2020年单位国内生产总值碳减排目标做出非常积极的贡献。”

“如果万科在政府发布军事命令后开始减排，那就太晚了，而且肯定是被动的。”于亮表示，住宅产业化和绿色住宅是未来中国房地产发展的大趋势，万科希望立于不败之地。

王石对绿色住宅的实施充满信心，但绿色住宅远非主流。“企业竞争有三个领域:产品、品牌和标准。不要把我们当成无私的人，但我们也非常注重隐私。”“万科是一个透明的平台，同行交流是完全开放的。万科的专利技术被制造商使用，我们不会收取任何专利费用。因为我们认为只有整个行业才能做到，而不仅仅是从企业自身利益的角度出发，这是我们的态度。只有当每个人都使用它，才是整个行业的发展。这样，万科就成了行业标准的制定者。”

商业地图

你到底想不想做生意？在这个问题上，万科已经动摇多年。

20年前，万科的业务(相当于其公司名称“万科”)成就了一切。用王石的话来说，“赚钱的东西来自于什么。”直到王石发现他的行业中没有国家级的拳头产品，没有股权投资本身的竞争优势，没有工业产品的国家级名牌，没有文化管理的规模经济，真正的优势是物业管理，这是没有利润的，不能形成商业气候。只有万科的房地产才能在行业中形成竞争优势。

因此，万科开始“做减法”超过十年。一宝矿泉水和万佳百货相继转让，“多元化”的经营理念转变为“专业化”的经营理念。

2004年，王石曾经说过:“商业地产项目很难获得高比例和长期的融资支持。如果你在没有经济实力的情况下从事商业地产租赁，你会死；如果你从事商业地产销售，你将在管理上遇到致命的麻烦。”

在万科2007年度业绩报告会上，一些投资者质疑于亮:“为什么万科不开发商业地产，沉淀高端优质资产？十年后万科会做什么？毕竟，香港、台湾和日本的历史告诉我们，顶级开发商的租金和售价都在50: 50左右。”

然而，在那之后，万科的行动似乎是想告诉投资者，万科将在适当的时候重建被遗弃多年的商业地图。

据知情人士透露，万科早在2006年就对何时重新进入商业地产领域进行了调查研究。根据中国人口结构的变化，推测2013年将出现首次置业者人口红利的拐点，之后首次置业者人口将快速下降，而对改善和高端再改善的需求将继续增加；到2017年左右，20-65岁的总劳动人口将达到高峰，老年人口将在此期间持续增长。在2013年之前，北京、上海和其他一线城市将倾向于投资高端改良型老年度假休闲地产。

万科还对华润、华侨城等房地产企业的发展模式进行了研究，发现华润万象城+房地产和华侨城旅游+房地产采用大规模的城市建设模式，包括土地一级开发和城市多功能综合体开发。这种发展模式受到许多地方政府的欢迎。

2009年8月，当凯德置地(CapitaLand Northern)前总裁毛大庆搬到万科时，有关万科恢复商业地产的猜测十分猖獗。

2009年11月，于亮在新闻发布会上正式提出，万科未来将“适度”介入商业地产开发，介入旧城改造、旅游地产、城市综合体等多功能地产开发；向更细分的人群提供产品，如老年住房，已经研究了三至五年，并可能在2010年在几个城市领先；酒店和其他物业将相对增加。深圳万科目前有五个酒店发展计划。于亮还估计，万科将在未来三年内建设220万平方米的商业设施，持有物业与出售物业的比例约为20%: 80%。

于亮表示，在新的发展阶段，完全依赖规模和速度的粗放型增长模式已经过时。万科在2009年频繁的“转型”行动似乎预示着商业地产将在从速度和规模到质量和效率的发展中发挥不可或缺的作用。

"随着城市需求的多样化，多元化的物业类型和多元化的住宅发展将成为一种趋势."然而，这种“添加”不再是多年前简单的“赚钱的要素”，而是一个理论研究、市场判断和权衡的过程。

但这与王石之前的声明并不完全一致。2009年8月，王石在中山大学的一次演讲中说:“我原本以为，如果我坐上万科董事长一天，万科就会坚持走住宅产业专业化的道路。现在我改变主意了。如果有一天，万科不走住房专业化的道路，即使我躺在棺材里，我也会举手反对。即使中国有一天不需要建造商品房，我也希望城市里的最后一栋房子将由万科建造。”

对此，万科相关人士表示，“万科定位于主流城市住宅开发企业，专注于住宅开发的模式不会改变。”但与此同时，我们也注意到，近年来，随着城市的发展和城市规划的调整，靠近城市中心的一些地区纯住宅项目越来越少，住宅项目在很多情况下需要相当比例的商业配套设施。为了做好这些商业设施，万科还需要学习和借鉴商业地产开发的经验。”

万科的新长征经得起实践的考验吗？万科可能需要几年时间来证明这一点。