陈宝存：工资买不起房是个伪命题

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《东方企业家》杂志副主编曹1989年的一篇文章在微博上流传:“北京最近提供了2万多平方米的住房，每平方米1600元至1900元不等。如果你买一套两居室，至少要花6万多元。自从参加工作以来，一个大学生每天都在存钱，每个月存50元，这是极限。只有100年后，他才能买一套两居室的公寓。——注:摘自《人民日报》，第二版，1989年2月20日。

它基本上反映了中国房地产市场的初始状态。1989年的收入水平可以由此看出。1989年我的工资是78元，这不是现在的情况，除了工资以外的灰色收入基本可以忽略不计。

收入水平在20年里增长了多少倍？直觉:从北京毕业后，大学生的收入水平保持在3000元左右，比原来高出37.5倍。根据最新数据，北京住宅的平均价格是17000元，比1989年的房价高出10倍。任志强先生的白菜理论是完全合理的。与收入水平的提高相比，房价的增长一直是最低的。

然而，在这个时期很少有人想到房子。毕竟，福利分房仍然是每个人的期望，人们没有购买商品房的概念。因此，20世纪90年代初，北京华侨村等项目的房价超过了2000元，这与普通百姓无关，也没有引起人们的注意。

在1998年的房改中，住房分配制度向市场化转变，但最初的取向是30%走向市场化，70%走向经济适用房的概念。然而，我们最终放弃了经济适用房，其他经济适用房占70%，这几乎是完全市场化，这是另一个层次的问题。

我们在2003年开始对房地产进行宏观调控的原因是房价高于普通老百姓的承受能力。2005年，上海的平均房价超过了10000元，坏学校之风开始抬头。北京和上海的房价下跌了30-50%，这是2005年谢国忠易宪容口中的一个著名的坏学校理论。

然后，在2007年底王石拐点理论发酵之后，住房市场和中国经济都在2008年跌至谷底。直到2009年3月，通胀过程才开始。房地产市场一直在辗转反侧，但由于违反监管和市场，市场行为的结果是监管和控制的彻底失败。十年的房地产市场注定会大起大落。

3月15日至17日在北京举行的土地拍卖表明，北京的房价将继续上涨，对其遏制能力仍有疑问，更不可能暴跌。

住房问题引起全民关注的主要原因是收入的增加，这使得老白姓与住房的距离越来越近，而不是越来越远。只是自2003年以来，错误的调控收紧了土地来源和信贷，导致房价和地价自2004年以来双双飙升，这是人们无法接受的根本原因。

根据中国研究院的数据，从1998年到2008年，中国的平均住宅价格上涨了97%，而同期国内生产总值、人均国内生产总值和人均可支配收入的累计增幅达到或超过了2倍。

从1998年到2004年，中国住房平均价格上涨了37%，低于同期国内生产总值等指标的增长。从2004年到2009年，中国住房平均价格上涨了79%，与同期国内生产总值、人均国内生产总值、人均可支配收入和居民储蓄存款的增长基本持平。

从1998年到2009年，北京等重点城市的平均房价上涨了150%-300%，但除上海以外的其他重点城市的平均房价低于同期gdp的累计增幅。例如，北京的平均房价上涨了312%，但国内生产总值却上涨了375%；深圳的平均房价上涨了191%，但国内生产总值却上涨了432%。尽管上海房价的平均涨幅高于国内生产总值的增幅，但同期居民储蓄存款却增长了511%。

然而，它也来自中国科学院的数据:

从2004年到2009年，重点城市平均房价增速加快，北京累计涨幅达到163%，同期国内生产总值、人均国内生产总值等指标增幅不到90%，仅居民储蓄存款增幅达到110%；同样，在上海，房价的增长高于gdp和人均可支配收入等指标的增长；广州市居民平均房价的累计增幅虽然小于同期gdp的增幅，但高于人均可支配收入的增幅，存在一定的风险。同期，天津、武汉、重庆和南京等二线城市的平均房价涨幅低于gdp和其他指标。

随着土地出让的招标、拍卖和挂牌，形成了地价飙升的局面，开发成本飙升。与此同时，不断上涨的土地价格使拆迁补偿创历史新高。随着拆迁和改造，普通收入阶层的生活条件得到了改善，特别是2005年以后，耕地得到严格控制，开发企业向内转移，挖掘了城市中心区的潜力，城市发生了翻天覆地的变化。空在旧城改造、城中村改造、危房改造、工厂搬迁等方面提高了居民的生活水平，这些都被商品房价格的上涨所消化，政府并没有实际投入。因此，市场化自始至终都非常成功。

那么，房地产行业的政策不折腾就能保证这样的成功继续下去。随着农地流转的开放，城镇住房改革的红利将逐渐转移到农村居民身上。当前关于房地产市场的讨论存在很多问题，但核心问题确实是错误的。到目前为止，北京市场只有25%是商品房，超过75%属于政策性住房。因此，尽管绝大多数人的工资离商品房越来越远，但绝大多数普通人根本不依靠工资收入来达到改善生活的目的。

认为工资买不起房子是错误的主张。